Přestavek

Z Iurium Wiki

K přestavku obecně

Přestavek je systematicky zařazen do třetí části zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (OZ) části hlavy druhé, druhého oddílu, třetího pododdílu, § 1087. Institut umožňuje za splnění zákonných podmínek nabýt vlastnické právo k té části cizího pozemku, na nějž malou částí přesahuje stavba zřízená na pozemku vlastním. Jedná se tedy o zvláštní případ stavby zřízené na cizím pozemku bez existence oprávnění na tomto pozemku stavět.[1] Nabytí vlastnického práva k přesahující části je umělým přírůstkem věci nemovité.[2]

Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře.[3]

Smysl a účel ustanovení

Pokud dojde k neoprávněnému zastavění pozemku, střetávají se práva vlastníka pozemku a zřizovatele přesahující stavby. Tím je do majetkových a právních poměrů vnesena nejistota a napětí mezi chráněný zájmy na nerušený výkon vlastnického práva obou stran, které je třeba vybalancovat. Důvodová zpráva k OZ odmítá řešení situace pomocí spoluvlastnictví k zasaženému pozemku, protože by to iniciovalo ještě více konfliktních situací, a místo toho jde cestou reorganizace vlastnických vztahů tak, aby byla zachována jednota vlastnictví ke stavbě i pozemku.[4] Přestavkem se tak celá stavba dostává do jednotného režimu s pozemkem, na němž byla zřízena. Ustanovení o přestavku je při splnění zákonných podmínek použitelné na neoprávněné stavby, u kterých pro přesah na sousední pozemek neexistoval právní důvod od samého počátku, a taktéž na situace, kdy právní titul existoval, ale odpadl.[5] Dřívější občanský zákoník přestavek neznal, přesto se dle současného § 3059 ustanovení použije i na stavby zřízení před 1. 1. 2014, jsou-li splněny zákonné podmínky.[6]

Povaha přestavku

Přestavek není samostatnou věcí v právním smyslu, je to pouze pojmenování pro malou část stavby přesahující na malou část sousedního pozemku. Ze systematického zařazení v OZ plyne, že se jedná o umělý přírůstek věci (pozemku, na němž stavba z větší části stojí).

Ustanovení o přestavku je k superficiální zásadě v § 506 odst. 1 speciální a umožňuje její prolomení. Při přestavku koliduje režim dvou samostatných pozemků a stavby, která byla na jednom z pozemků zřízena a současně přesáhla na pozemek druhý. Superficiální zásada se však uplatní pouze k pozemku, na němž byla stavba zřízena, a nikoliv na pozemek, na nějž stavba přesáhla. Kdyby nebyla dána výjimka ze superficiální zásady, pak by se přesahující část stavby stala součástí sousedního zasaženého pozemku, čímž by došlo k roztříštění vlastnického práva k určitým segmentům objektu.

Vlivem superficiální zásady se tak zřízená stavba stává součástí pozemku, na němž byla vystavěna. Současně však z pohledu pozemku, na který stavba přesahuje, nedochází k aplikaci superficiální zásady, která by k němu přestavěnou část stavby připojila a sloučila ji do jednotného právního režimu. K pozemku A, na němž stavebník vystavěl stavbu, tedy přirůstá malá část sousedního pozemku B, na nějž stavba nedopatřením přesáhla, čímž se sjednocuje vlastnický režim.

Vlastnické právo k přestavku (přesahující části stavby a pozemku pod ním) nabývá ten, kdo stavbu postavil neoprávněně na cizím pozemku, ačkoliv byl v dobré víře, že staví na pozemku vlastním. Vlastnické právo k sousednímu pozemku zůstává zachováno do rozsahu zmenšeného o přestavěnou část.

Předpoklady nabytí vlastnického práva

Aby mohlo dojít k nabytí vlastnického práva ex lege, musí být kumulativně naplněny předpoklady stanovené v § 1087:

·      Zřízená stavba má trvalou povahu

·      Stavba přesahuje na sousední pozemek malou částí

·      Přesahující stavba zabírá pouze malou část pozemku

·      Zřizovatel stavby byl v dobré víře, že celou stavbu zřizuje na svém pozemku

Zákon nemá definici pro trvalou stavbu. Při posouzení se ale vychází z objektivního hlediska, které zohledňuje stavebně-technického provedení a faktické účelové určení stavby.[7][8]

Část stavby, která zasahuje na sousední pozemek, musí být proporčně malá. Zákon nedefinuje přesný rozsah a konkrétní posouzení provádí soudci ve své praxi.[9] Poměr části se určuje z velikosti celé stavby.

S předchozím souvisí i podmínka, že část stavby zasahuje pouze malou část cizího pozemku. Tato podmínka ochraňuje vlastníka před pozbytím příliš velké části svého vlastnictví. Malá část by se měla posuzovat s ohledem na celkovou výměru pozemku a jeho uspořádání. Ustanovení hovoří o zásahu na cizí pozemek, a tedy má-li stejný vlastník dva sousední pozemky a z jednoho zasáhne stavbou na druhý, nejedná se o přestavek.[10]

Zřizovatel musí být dobrověrný, tedy musí stavbu zřídit v domnění, že staví na svém pozemku. Tímto je poskytnuta ochrana stavebníka, který jednal v omluvitelném omylu. Dobrá víra však není dána v situaci, kdy má stavebník ke zřízení stavby na cizím pozemku platný právní titul (např. nájem).[11] Důkazní břemeno ohledně zlé víry zřizovatele typicky nese vlastník zastavěného pozemku.

Pokud dojde k naplnění zákonných podmínek, dochází k originárnímu nabytí vlastnického práva k pozemku, resp. jeho části.[12]

Malá část

Není přesně stanoveno, jak velká má být malá část ve vztahu ke stavbě a zastavěnému pozemku. Posouzení tak závisí na soudu, který rozhodne podle okolností konkrétního případu.

Na ilustračních obrázcích jsou orientačně znázorněny situace, jež mohou nastat. Pozemek A znázorňuje pozemek, na němž zřizovatel v dobré víře zřídil stavbu, která určitou částí vyznačenou žlutou barvou přesahuje na sousední pozemek B.

V případě dle obrázku č. 1 by situace mohla být posouzena jako přestavek, neboť malá část je nejen ve vztahu k celkové výměře stavby, ale i k celkové výměře zastavěného pozemku.

Obrázek č. 1 - Naplnění podmínek přestavku

V situaci na obrázku č. 2 již není naplněna podmínka přesahu malé čísti stavby, proto se nemůže jednat o přestavek.

Obrázek č. 2 - Nenaplnění podmínek přestavku

Obrázek č. 3 pak ilustruje situaci, kdy sice malá část stavby přesahuje na sousední pozemek, ale vzhledem k velikosti zastavěného pozemku se nemůže jednat o přestavek. Zastavěno bylo více než pouze malá část ze sousedního pozemku.

Obrázek č. 3 - Další případ nenaplnění podmínek přestavku

Zápis do katastru nemovitostí

Při kumulativním splnění nabývá stavebník vlastnické právo k přestavku ex lege a vznik vlastnického práva proto není vázán na konstitutivní zápis do katastru nemovitostí.[13] Zápis má deklaratorní účinek, nicméně vklad umožňuje s nabytou částí pozemku věcně disponovat.[14]

Vklad lze provést na základě souhlasného prohlášení dle § 66 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb. katastrální zákon, na základě soudního rozhodnutí určujícího vlastnického práva nebo soudního rozhodnutí podle § 1086 OZ.[15]

Otázka prostorového zásahu

Přestavkem může být pouze stavba zasahující v úrovni zemského povrchu (horizontální zásah).[16] Pokud část stavby zasahuje do prostoru nad pozemkem (např. balkon stavby), jedná se o imisi přímou podle § 1013 věty druhé, kterou zákon striktně zakazuje.[17]

Komentářová literatura však v této problematice nezastává jednotný názor.[18]

Kompenzace vlastníkovi sousedního pozemku

Dojde-li k naplnění zákonných podmínek, malá část pozemku pod přesahující malou částí stavby se stává součástí zbytku pozemku, na němž stavba stojí. Zákon předpokládá kompenzaci za tento zásah, a to tak, že stavebník musí „[…]nahrad[it] vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu [§ 492 odst. 1 OZ] nabytého pozemku."[19]

Důsledky nesplnění předpokladů

Pokud nejsou naplněny podmínky přestavku, nelze nabýt vlastnické právo k části pozemku, který byl zastavěn. Jedná se o neoprávněnou stavbu, která je řešena podle obecných pravidel § 1084 až 1086 o neoprávněných stavbách.[14][20]

  1. ↑ KRÁLÍK, Michal. In: SPÁČIL, Jiří. KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Praha: C. H. Beck, 2021, s. 355, § 1087 [Přestavek].
  2. ↑ DOBROVOLNÁ, Eva. In: SPÁČIL, Jiří a kol. Věcná práva, katastr nemovitostí a správa cizího majetku. Praha: C. H. Beck. s. 84, Nabývání a zánik vlastnického práva
  3. ↑ § 1087 odst. 1 OZ
  4. ↑ Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník (konsolidované znění), s 279
  5. ↑ KADLEC, Jakub., HRSTKA, Josef. Vypořádání staveb na pozemku cizího vlastníka. Bulletin advokacie, 2017, č. 1-2, s. 39
  6. ↑ Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 18. 4. 2017, sp. zn. 32 Cdo 4572/2015
  7. ↑ Podle § 506 zákona OZ se za stavbu v občanskoprávním pojetí považuje výsledek stavební činnosti, který je s pozemkem spojen trvale bez možnosti přemístění nebo přechodně s možností přemístění; blíže k pojmu stavby viz Koukal, P. § 506 [Superficies solo cedit]. In: Lavický, P. a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1−654). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2022, marg. č. 12, s.1563–1566.
  8. ↑ KRÁLÍK, Michal. In: SPÁČIL, Jiří. KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Praha: C. H. Beck, 2021, s. 353, § 1087 [Přestavek].
  9. ↑ KRÁLÍK, Michal. In: SPÁČIL, Jiří. KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Praha: C. H. Beck, 2021, s. 354, § 1087 [Přestavek].
  10. ↑ JANOUŠEK, Michal. In: PETROV, Jan a kol. Občanský zákoník. Komentář. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 1153, Přestavek
  11. ↑ Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26. 11. 2019, sp. zn. 22 Cdo 5968/2017
  12. ↑ Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2018, sp. zn. 22 Cdo 4527/2017
  13. ↑ PAVELEC, Jan. Zápisy do katastru nemovitostí. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2021, s. 359.
  14. ↑ 14,0 14,1 JANOUŠEK, Michal. In: PETROV, Jan a kol. Občanský zákoník. Komentář. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 1154, Přestavek
  15. ↑ PAVELEC, Jan. Zápisy do katastru nemovitostí. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2021, s. 334.
  16. ↑ THÖNDEL, Alexander. In: ŠVESTKA, Jiří. DVOŘÁK, Jan. FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2014. Citováno dne 7. 12. 2021. Dostupné online v právním informačním systému ASPI: : https://www.aspi.cz/products/lawText/13/11468/1/2#pa_1083
  17. ↑ DVOŘÁK, Jan, SRBOVÁ, Alena. In: ŠVESTKA, Jiří. Dvořák, Jan. FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2014. Citováno dne 7. 12. 2021. Dostupné online na: : https://www.aspi.cz/products/lawText/13/11468/1/2#pa_1013
  18. ↑ MALIŠOVÁ, Tereza. Právní režim tzv. „nadstavku“ a „podstavku“. Advokátní deník. Citováno dne 8. 2. 2022. Dostupné online na: https://advokatnidenik.cz/2020/03/21/pravni-rezim-tzv-nadstavku-a-podstavku/
  19. ↑ § 1087 odst. 2 OZ
  20. ↑ Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 6. 1. 2004, sp. Zn. 22 Cdo 268/2003
Autoři článku: Mirka L.
Citováno z „http://wiki.iurium.cz/index.php?title=Přestavek&oldid=280646“