Zprostředkování

Obecně

§ 2445 odst. 1: „Smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.“ Jedná se o další zvláštní druh smlouvy příkazního typu, také zde jde o obstarání určité záležitosti. Máme dvě smluvní strany, zprostředkovatele a zájemce, přičemž zprostředkovatel se zavazuje pro zájemce obstarat určitou záležitost. Obstarání záležitosti v případě smlouvy o zprostředkování je zprostředkování určité smlouvy s třetí osobou a za to se zájemce zavazuje zaplatit provizi.

Odlišnosti od příkazní smlouvy:

Smlouva o zprostředkování je pojmově úplatná, přičemž vzniká právo na provizi (nejen na náhradu hotových výdajů jako u smlouvy příkazní). U zprostředkovatelské smlouvy je obstarání záležitosti mnohem užší, jedná se pouze o zprostředkování (uzavření) určité smlouvy, typicky např. realitní kancelář.

Dvě strany:

1. zprostředkovatel – ten, kdo se ve smlouvě zavazuje ke zprostředkování určité smlouvy se třetí osobou (jednorázově)
2. zájemce – zavazuje se za to zaplatit nějakou provizi

Vyvratitelná právní domněnka uzavření smlouvy o zprostředkování § 2445 odst. 2: „Jestliže již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, zejména zprostředkovatel je podnikatel, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování.“

Práva a povinnosti stran

Pozn. 1: Povinnost zprostředkovatele je zprostředkovat uzavření smlouvy s třetí osobou. To znamená, že ten zprostředkovatel pouze vyhledává třetí osobu, vyhledává ty osoby, které jsou ochotny uzavřít tu smlouvu. Zprostředkování tedy spočívá ve vytváření příležitostí pro zájemce ty smlouvy uzavřít. Zprostředkovatel v zásadě na základě smlouvy o zprostředkování, jak je upravena v OZ, nezastupuje zájemce při uzavírání smluv. Zprostředkovatel tedy není ten, kdo by zastupoval zájemce při uzavření smlouvy – může však uzavřít zároveň příkazní smlouvu, může převzít zastoupení, může se tedy jednat o smíšený smluvní typ, ale smlouva o zprostředkování jako taková neopravňuje zprostředkovatele k zastupování. V našem právním řadu máme v řadě zákonů zvláštní případy zprostředkovávání - ať už se jedná o pojistné smlouvy nebo spotřebitelské úvěry – a v těchto zvláštních úpravách se velice často pracuje se zprostředkováním a s pojmem zprostředkovatele nejenom v tom významu, jak jej zná OZ. Ve zvláštních zákonech se zprostředkování chápe mnohdy mnohem šířeji, takže zprostředkovatelem jsou i zástupci. - např. Zprostředkovatel spotřebitelského úvěru je ve své podstatě subjekt, o kterém bychom podle OZ řekli, že je zástupce věřitele.

Pozn. 2: Připravuje se zákon realitních zprostředkovatelích, tedy o zprostředkovatelích realitních obchodů, v současné době má zákon podobu věcného záměru, projednává se ještě v rámci vládních orgánů a zatím nebyl předložen do PS. Je zde tedy ambice zprostředkování realitních obchodů, a to se jedná ne jen o prodej nebo o koupi nemovitostí, ale i o jejich nájem, vyčlenit od zvláštního zákona a tam upravit jako zvláštní smluvní typ (smlouva o zprostředkování realitních obchodů). Opět je zde tendence zprostředkování chápat trochu jinak než OZ.

Smlouva o zprostředkování je pojmově úplatná smlouva => úplata se označuje jako provize. Je zde ale otázka, kdy zprostředkovateli právo na provizi vznikne. U smlouvy o zprostředkování se vždycky vedla diskuze, jestli právo na provizi vzniká až tou okolností viz dále a nebo zda ta skutečnost, že ten obchod je zprostředkován znamená pouze splatnost – zda tedy to právo na provizi vzniká už uzavřením smlouvy o zprostředkování nebo právo na provizi vzniká až zprostředkováním. (Bavíme se tedy o tom, zda se tedy jedná o pohledávku budoucí nebo podmíněnou).

Tuhle diskuzi právní úprava zdánlivě vyřešila, protože řekla, že pohledávka v zásadě vzniká už smlouvou a rozhodné skutečnosti jsou rozhodné pro splatnost. Otázka však je, jaká rozhodná skutečnost to může být – samozřejmě skutečnost, kterou si strany ujednají, ale právní úprava počítá s jednou obecnou, dispozitivní stanovenou při případ, že si strany neujednají něco jiného. Většinou bývá závislá na hodnotě zprostředkovávaného obchodu. Způsoby kalkulace jsou různé – obvykle procenta z kupní ceny, násobek měsíčního nájemného, podíl, … Pokud je sjednána úplatnost, ale ne výše provize – není zde žádné zvláštní ustanovení, ale postupovalo by se podle § 1792 – úplata bude obvyklá (i kdyby tu ale tento paragraf nebyl, tak by to byla úplata obvyklá podle § 2438 odst. 1). Není tedy třeba ve smlouvě dohodnout výši provize.

Splatnost (vznik)

3 možnosti:

1. Uzavření smlouvy – nabytí její účinnosti (§ 2447).

Obecně, pokud nebude ujednáno něco jiného, tak se právo na provizi stává splatné v okamžiku uzavření smlouvy, která je zprostředkovávána, resp. v okamžiku nabytí její účinnosti.

1. Obstarání příležitosti (§ 2447 odst. 2).

Můžeme si ale ujednat, že právo na provizi je splatné už tím, že vytvoříme pouhou příležitost uzavření smlouvy, přestože se ten zájemce rozhodl, že žádnou takovou smlouvu už neuzavře. Zde se předpokládá, že se okamžik, kdy vznikne právo na provizi, kdy se stanou provize splatnou, posouvá dopředu – před uzavření smlouvy.

1. Splnění povinnosti třetí osoby (§ 2448)

Provize se stává splatnou teprve, až pokud je tou třetí osobou plněno z té zprostředkované smlouvy – zde se nám ten okamžik splatnosti provize posouvá až za uzavření smlouvy. Jsou zde však otázky, kdy do toho zasáhne zájemce – např. promine dluh z kupní ceny nebo odloží splatnost kupní ceny => takové jednání zájemce by se už nemělo dotýkat závazku na zaplacení provize Toto řeší § 2448 první věta: „Bylo-li ujednáno, že zprostředkovateli vznikne právo na provizi, až třetí osoba splní povinnost ze zprostředkované smlouvy, zaplatí zájemce provizi i tehdy, oddálilo-li se, či zmařilo-li se splnění této povinnosti z důvodů, za něž zájemce odpovídá. …“

K uzavření smlouvy může dojít až po zániku závazku zprostředkovatele (§ 2454) i v těchto případech vzniká právo na provizi

Má zprostředkovatel právo na provizi, i když tu smlouvu uzavře se třetí osobou sám zájemce? např. Realitní kancelář prodává dům za 5 milionů a má právo na 5% provizi a poté ten dům sama koupí. Z hlediska dikce OZ v § 2445 se hovoří o tom, že by mělo dojít ke zprostředkování smlouvy se třetí osobou, nikoliv se zprostředkovatelem – tedy stejný závěr.

Povinnost jednat ve výlučném zájmu zájemce

Pokud zprostředkovatel nejedná v zájmu zájemce, tak mu nevzniká právo ani na provizi ani na náhradu nákladů. Př. Problém byl, že měl zprostředkovatel smlouvy s oběma stranami - § 2450 říká, že se to nijak nedotýká platnosti smluv, ale pokud činí v rozporu se smlouvou i pro druhou stranu (když to tam má povolené, tak není problém).

Povinnost hledat pouze osoby způsobilé k uzavření smlouvy

Pokud je zde pochybnost a přesto zprostředkuje takovou smlouvu, pak je to porušení smluvní povinnosti a náhradu újmy. Nesmí navrhnout uzavření smlouvy s nezpůsobilým kontrahentem (§ 2452).

Vzájemná informační povinnost

§ 2446 odst. 1: „Zprostředkovatel sdělí zájemci bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy.“ odst. 2: „Zájemce sdělí zprostředkovateli vše, co pro něho má rozhodný význam pro uzavření této smlouvy.“ Zprostředkovatel v tomto případě nikoho nezastupuje, pouze zprostředkovává uzavření smlouvy. Pokud tedy není zároveň uzavřena smlouva příkazní. => Smlouvu uzavírá zájemce a třetí osoba. Pokud má právo na provizi jen při uzavření smlouvy, co když najde třetí osobu, ale zájemce smlouvu nechce uzavřít?

Právo na náhradu nákladů účelně vynaložených

Zde platí pravidlo, že účelně vynaložené náklady jsou zahrnuty již v provizi, pokud nebylo ujednáno něco jiného – typicky náklady na výjezdy, na prohlídky, inzerci, apod.

Dikce § 2449 je však trochu zavádějící: „Zprostředkovatel má právo na náhradu nákladů spojených se zprostředkováním, pokud nebyla ujednána provize. Byla-li provize ujednána, má se za to, že provize zahrnuje i tyto náklady.“ Hovoří se – pokud nebyla ujednána provize, má právo na náhradu nákladů spojených se zprostředkováním = „obvyklá provize“ Pokud byla ujednána, má se za to, že zahrnuje i tyto náklady. Někdy vzniká smlouva o zprostředkování, přestože tam výše provize ujednána není (např. vyvratitelná domněnka u podnikatele – viz výše), tudíž ten podnikatel bude dostávat bonus, že může chtít jak tu provizi, tak ty náklady vedle sebe. Spíše by se to mělo řešit tak, že právo na účelně vynaložené náklady nevzniká, pokud je právo na provizi. Vzniklo právo na provizi – je zde výkladové pravidlo, že provize zahrnuje i náhradu nákladů (§ 776 SOZ). V praxi se velmi často náklady nepožadují, pokud je provize sjednána – pokud tam makléř jede 10x, je mi to jedno, pokud dostane provizi. Ustanovení je ale dispozitivní, mohou si ujednat, že právo na náklady vzniká i vedle provize.

Zánik smlouvy o zprostředkování

Závazek může zaniknout i v důsledku aplikace obecných ustanovení závazků (např. splněním, následné nemožnosti plnění, byť to zvláštní úprava výslovně neřeší).

Zvláštní způsoby zániku závazku:

1. na určitou dobu – uplynutím doby
2. na dobu neurčitou – oznámením druhé strany

NOZ počítá s tím, že závazek může zaniknout oznámením kterékoliv ze stran (oznámení jakožto právní jednání), nikoli výpovědí

1. obecné důvody zániku závazku (např. splnění)
2. povinnost uschovat doklady § 2451: „Zprostředkovatel pro zájemce uschová doklady nabyté v souvislosti se zprostředkovatelskou činností po dobu, po kterou mohou být významné pro ochranu zájmů zájemce.“

Smlouva o zprostředkování může být výhradní, ale i nevýhradní. Výhradní – pak nejsou spory, kdo to zprostředkoval. Dnes jsou na trhu smlouvy převážně nevýhradní.

Je potřeba si uvědomit, že smlouvy o zprostředkování jsou velice často předmětem sporů a diskuzí, k této problematice byla přijata celá řada rozhodnutí NS, který reaguje na praxi nejrůznějších zprostředkovatelů, nejčastěji v podnicích realitních obchodů. Tam je důležité si uvědomit, že např. ujednání exkluzivity je v pořádku, že zprostředkovatel si může ujednat, že tu smlouvu bude zprostředkovávat pouze jedna realitní kancelář. Pokud takové ujednání nemají, tak zájemci nebrání nic tomu, aby zprostředkovatelských smluv uzavřel více. NS řeší nejrůznější ujednání, která se objeví ve smlouvách o zprostředkování, typicky třeba ujednání, že zájemce má povinnost uzavřít smlouvu s tím, koho zprostředkovatel přivede, přičemž nesplnění takové povinnosti je sankcionováno smluvní pokutou. Na to NS reaguje v několika rozhodnutích tak, že takové ujednání není možné ujednat mezi stranami, které nebudou stranami té smlouvy, která zprostředkovává.

V praxi je problémem, když zprostředkovatel zprostředkovává pro obě dvě strany. Má právo na obě dvě provize nebo jen jednu? Právní úprava to řeší v § 2450 – v zásadě právo na provizi nevzniká, ale je tam dodatek „je-li to v rozporu se smlouvou“, tzn., že pokud to bylo připuštěno, tak žádný problém není. Jiný problém, který zde může vzniknout je, jestli tomu zprostředkovateli vzniká právo na provizi tehdy, jestliže smlouvu zprostředkoval sám pro sebe? Např. prodáváme nemovitost a realitní kancelář (zprostředkovatel) zprostředkovává prodej našeho domu za standardní provizi 3% z prodejní ceny. Co když sama realitka řekne, že sama uzavře smlouvu a nemovitost chce odkoupit? Vzniká jí právo na provizi?

Velký problém jsou také nejrůznější zpronevěry úschov, které realitní kanceláře často pobírají od zájemců, nebo rezervační smlouvy, což je v praxi také problém, např. kdo je uzavírá, jaké jsou následky jejich nesplnění, apod.