Sousedská práva

Pojem

Vztahy mezi sousedy patří mezi přirozenou součást lidského života. V některých situacích je ale potřeba tyto vztahy právně upravit, a to nejenom v případě sousedských sporů. K tomu nám slouží problematika sousedských práv, která upravuje právní vztahy mezi sousedy – vlastníky i uživateli nemovitostí, zejména pozemků, ale v některých případech i bytů či nebytových prostor. Upravuje situace, kdy užívání jedné nemovité věci zasahuje do sousední nemovité věci, tedy překračuje hranice svého pozemku na pozemek sousední. Sousedská práva nevyužíváme nejenom až v okamžiku, kdy spor již existuje, ale mají působit také preventivně a snažit se předem zabránit možným budoucím sporům mezi sousedy.

Za sousedící nemovitosti jsou považovány nejenom nemovitosti bezprostředně hraniční, které mají společné hranice, ale podle okolností případu se může jednat i o nemovitost vzdálenější.

Občanský zákoník obsahuje, co se týče úpravy sousedských práv, řadu neurčitých právních pojmů. Při aplikaci právních norem tak nastává prostor k přihlédnutí ke všem okolnostem případu, neboť každý spor se vždy bude něčím lišit a nelze tak stanovit detailní pravidla, která bychom mohli paušalizovat pro všechny možné případy. Určitým standardem však zůstává to, že přiměřené, obvyklé a každodenní užívání sousední nemovitosti je potřeba tolerovat a snášet a při posuzování každého případu by měl být brán zřetel na „zdravý rozum“, slušnost  a soulad s dobrými mravy.

Imise

Pokud hovoříme o problematice sousedských práv, nelze si odmyslet pojem imise. Jedná se o jakýkoli prvek, který má původ ve vlastnické sféře vlastníka jedné nemovité věci, a současně svými účinky zasahuje do vlastnické sféry vlastníka sousední nemovité věci. Právní úprava obsažená v občanském zákoníku sice hovoří jen o „pozemcích“, avšak tato úprava platí obdobně i pro jiné nemovité věci. Zjednodušeně řečeno se imisí rozumí zásah do sousedova užívání nemovitosti a tím dochází ke vzniku kolize výkonu dvou vlastnických práv. Mezi typické příklady imisí patří kouř, prach, pyl, pára, pach, světlo, stínění, hluk či otřesy.

Imise můžeme dělit na několik kategorií, zejména na přímé a nepřímé, přičemž toto dělení je klíčové posouzení přiměřenosti a míry omezení sousedních nemovitostí. Přímé imise jsou imise přímo přiváděné. Příkladem může být úmyslné vykopání trativodu na sousední pozemek. Zatímco přímé imise jsou zakázány vždy bez dalšího, aniž by se zkoumalo v jakém množství se tak děje, nepřímé imise ke svému zákazu vyžadují další podmínky. Obecně každá imise představuje zásah do vlastnického práva jiného, nicméně ne proti všem imisím se můžeme úspěšně bránit. Děje se tak proto, že obvyklé, přiměřené zásahy musíme tolerovat, neboť většinou plynou z přirozené povahy věci. Ve chvíli, kdy se jedná o zásahy, které podstatně omezují obvyklé užívání pozemku a zároveň imise vnikají na nemovitost souseda v míře nepřiměřené místním poměrům, je můžeme označovat za zakázané. Tato dvě kritéria se musí posuzovat objektivně a s přihlédnutím ke všem okolnostem případu, zejména k lokalitě, kde k imisím dochází. Místní poměry se totiž v jednotlivých oblastech mohou lišit, jinak proto posuzujeme místní poměry na venkově a jinak ve městě. Místními poměry se rozumí specifika dané lokality, přičemž je potřeba vzít v úvahu i dobu, kdy k imisím dochází. Například v zimě je obvyklé, ne-li nutné, že lidé topí a v důsledku toho mohou vznikat imise kouřem. Aby se jednalo o podstatně omezené užívání pozemku, zohledňuje se nejenom intenzita, ale i kvantita imisí. Pokud k imisi došlo jen jednou a reálně nehrozí její opakování, je právně nevýznamná. Omezení musí být natolik podstatné, že zasahuje jádro obvyklého způsobu užívání pozemku.

Rozlišení tzv. privilegovaných imisí je důležité z hlediska obrany jednotlivce proti imisím. Privilegovanými imisemi rozumíme takové imise, které jsou důsledkem provozu závodu nebo jiného podobného zařízení, který byl úředně schválen. V takovém případě § 1013 odst. 2 OZ umožňuje sousedovi domáhat se pouze náhrady újmy v penězích a negatorní žaloba bude v zásadě vyloučena. Toto omezení se však netýká přímé imise, která je vždy bez dalšího zakázána.

Co se týká obrany proti imisím, kromě výše zmíněné výjimky obranu poskytuje negatorní žaloba, která spočívá v přesném vymezení toho, čeho je soused povinen se zdržet. Povinnost zdržet se určitého zásahu musí být přesně specifikována a musí být uvedeno, v čem tento zásah spočívá. Bude se jednat například povinnost zdržet se obtěžování spočívajícím v rušení hlukem. Soused tak nebude povinen k odstranění zdroje tohoto rušení, ale ke zdržení se zásahů pomocí negativního žalobního petitu, jinak nelze žalobě vyhovět. Je důležité připomenout, že takto žalovat má smysl v případě, že se jedná o přímé imise, nebo takové nepřímé imise, které vnikají na pozemek jiného vlastníka v míře nepřiměřené místním poměrům a zároveň podstatně omezují obvyklé užívání pozemku. Aby mohla být žaloba dále úspěšná, imise musí stále trvat. Pokud již ustaly, negatorní žalobu můžeme podat v situaci, kdy existuje nebezpečí jejich opakování.

Prevence před případnými spory souvisejícími se sousedskými právy

Úprava sousedských práv působí také preventivně a obsahuje ustanovení směřující k zabránění možných budoucích sporů mezi sousedy. Jedním z nich je § 1017 občanského zákoníku, který stanovuje možnost vlastníka pozemku domáhat se toho, aby soused na svém pozemku nesázel stromy v těsné blízkosti společné hranice pozemků. Působí tak preventivně před případnými imisemi jako je stínění či spad listí. § 1020 OZ umožňuje vlastníkovi pozemku, aby mohl žádat souseda o zdržení se zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemků, a to za předpokladu, že má pro to rozumný důvod. Z výkladu tohoto pravidla dospějeme k závěru, že se týká okamžiku, kdy stavba ještě není zřízena. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu samotná skutečnost, že vlastník pozemku zřídí stavbu při hranici pozemku, není z pohledu soukromého práva neoprávněným zásahem do práv vlastníka pozemku. Proto je potřeba existence tzv. rozumného důvodu, jako je např. negativní následek, který může ze zřízení či následného využívání stavby vzniknout.

§ 1018 občanského zákoníku zakotvuje povinnost úpravy pozemku tak, aby sousední pozemek neztratil náležitou oporu. Tato povinnost se týká nejenom aktivní činnosti úpravy pozemku, ale také nečinnosti, neboť i nečinnost může vést ke ztrátě náležité opory pozemku. Existují také situace, kdy má vlastník pozemku soudem stanovenou povinnost pozemek oplotit. K tomu je zapotřebí návrh druhého souseda, stanovisko stavebního úřadu (kterým však soud není vázán ) a nutnost zajištění nerušeného výkonu sousedova vlastnického práva, které ale nebrání účelnému užívání dalších pozemků. Toto omezení slouží nejenom k vymezení hranic mezi pozemky a jejich jasnému oddělení, ale může zabránit některým imisím nebo případným škodám.

Práva a povinnosti mezi sousedy nemající původ v porušení práva

Jsou-li hranice mezi pozemky neznatelné nebo pochybné, má každý soused podle § 1028 OZ právo požadovat, aby je soud určil podle poslední pokojné držby. Nelze-li ji zjistit, určí soud hranici podle slušného uvážení. Primárně má tedy soud rozhodnout podle kritéria pokojné držby. Subsidiárně, nelze-li prokázat tuto držbu, nebo pokud taková držba vůbec nebyla , má soud rozhodnout podle slušného uvážení. Zatímco v první situaci půjde většinou o zachycení skutečné hranice, bude mít rozhodnutí povahu deklaratorního rozhodnutí. Jinak však bude měnit existující hmotná práva, tedy půjde o povahu konstitutivního rozhodnutí. Povaha rozhodnutí soudu je však předmětem mnoha diskuzí a v současné době zatím neexistuje jednotný pohled na tuto problematiku. Informace o poslední pokojené držbě by měl zmínit sám žalobce, avšak soud se musí z úřední povinnosti také zabývat, zda je takto možné určit hranici mezi pozemky. Zjistí-li, že to možné není, pak nastupuje konstituování nové hranice podle tzv. slušného uvážení.Slušná úvaha jako neurčitý právní pojem dává soudům prostor pro uvážení, kdy vždy v konkrétním případě je potřeba přihlédnout ke všem okolnostem. Bude záležet nejenom na vzájemné poloze pozemků, ale také na jejich funkční využitelnosti. Může tak dojít k situaci, kdy hranice pozemku budou určeny ve prospěch jednoho souseda v neprospěch druhého, a to např. pouze na základě lepšího přístupu k pozemku. Otázkou zůstává, zda by neměl mít zvýhodněný soused povinnost druhému ze sousedů poskytnout finanční náhradu.

Můžeme rozlišovat situace, kdy průběh hranice mezi pozemky bude objektivně nezjistitelný a domáhání se určení přesné hranice nemusí být založen na sporu mezi sousedy, nicméně v některých případech může žaloba na určení hranice mezi pozemky spočívat ve sporu, přičemž hranice budou objektivně zjistitelné.

Jedním z  případů, se kterým se naprostá většina sousedů alespoň jednou za život setká, jsou podrosty, převisy a plody ze stromů a keřů souseda. Nejčastěji se bude jednat o důsledek přirozené povahy vlastností stromů a keřů. Právě proto je potřeba stanovit speciální právní úpravu, a to také vzhledem k četnosti těchto případů. Hlavním pravidlo stanovuje § 1016 OZ, který říká, že plody spadlé ze stromů a keřů na sousední pozemek náleží vlastníkovi sousedního pozemku. V tomto případě by se jednalo o originární nabytí vlastnického práva, tedy nabyvatel vlastnického práva toto své právo neodvozuje od právního předchůdce.

Pokud by plody spadly na pozemek, který je veřejným statkem, uvedené pravidlo neplatí. Podle § 490 OZ je veřejný statek věcí, která je určená k obecnému užívání. Co se týká otázky nabytí vlastnického práva, v tu chvíli by platilo pravidlo o přivlastnění podle § 1045 OZ. Nezáleží na tom, kdo je vlastníkem, ale důležitý je účel, ke kterému má daný pozemek sloužit. Pravidlo uvedené v § 1016 však hovoří pouze o spadlých plodech, tedy plody dosud neoddělené ze stromu či keře zůstávají stále ve vlastnictví vlastníka stromu nebo keře.

Nezbytná cesta

Určitou zvláštností institutu nezbytné cesty je možnost jejího zřízení jako obligačního práva, kdy nezbytná cesta nebude přecházet na právní nástupce, ale i jako práva věcného. V případě zřízení jako věcného práva se bude jednat o služebnost a to buď osobní, nebo pozemkovou. Podmínky zápisu nezbytné cesty do veřejného seznamu budou záležet na tom, zda se zřizuje služebnost k věci zapsané či nezapsané ve veřejném seznamu.

Pokud zřízení nezbytné cesty nelze řešit domluvou, tedy mimosoudní cestou, stanovuje občanský zákoník možnost domáhat se zřízení pomocí soudu. V případě povolení nezbytné cesty musí oprávněný soused dbát na to, aby vlastník zatěžovaného pozemku byl co nejméně omezován na svém vlastnickém právu. Rozsah povolené nezbytné cesty musí odpovídat potřebě nepřístupného pozemku a nelze si ji rozšiřovat. Kromě této primární podmínky musí za nezbytnou cestu vlastníku zatěžovaného pozemku náležet úplata. Lze ji zřídit, jen jestliže nepřístupný pozemek nemá žádné spojení s veřejnou cestou, nebo pokud má, tak toto spojení není dostačující. To, že by zřízení nezbytné cesty bylo jen pohodlnějším a výhodnějším řešením, tedy nestačí.