Pacht

Pacht

Systematické zařazení

Část 4. – Relativní majetková práva

Hlava II – Závazky z právních jednání

Díl 2 – Přenechání věci k užití jinému

Oddíl 4 – Pacht

Pacht je jedním ze závazkových smluvních typů upravených ve čtvrté části zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“ nebo také „OZ“). Oddíl věnující se pachtu je rozčleněn do třech pododdílů, které se věnují postupně obecným ustanovením, zemědělskému pachtu a pachtu závodu. Zákon pro pacht nevyžaduje specifickou formu, proto se užijí obecná ustanovení § 1756 – 1758 OZ.[1]

Historický vývoj pachtu

Rozlišení pachtu jako samostatného institutu do našeho práva vrací občanský zákoník po více než 50 letech, kdy poslední zakotvení pachtu obsahoval obecný zákoník občanský (dále jen „ABGB“) z roku 1811, jenž byl spolu s dalšími zákony převzat při vzniku Československa v roce 1918 tzv. recepční normou (zák. č. 11/1918 Sb.). Ačkoliv vládní návrh občanského zákoníku z roku 1937 s úpravou pachtu počítal, účinností občanského zákoníku č. 141/1950 Sb. byl pacht jako takový zrušen, a v souladu s tehdejším § 387 tohoto zákona se začal obsahově i pojmově směšovat s nájmem. Občanský zákoník pacht, v této oblasti inspirován ABGB, přivedl pacht do našeho právního řádu znovu.[2] [3]

Pojmové znaky pachtu

§ 2332 odst. 1 OZ: Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci.

Již z úvodního ustanovení týkajícího se pachtu lze vysledovat jeho následující pojmové znaky:

1. užívání a požívání,
2. individuálně určená věc,
3. dočasnost,
4. úplatnost.[4]

Důležité je poznamenat, že ve vztahu k právní úpravě nájmu je úprava pachtu speciální. S tím souvisí i to, že pakliže chybí zvláštní pravidla, užijí se subsidiárně obecná ustanovení o nájmu, na což občanský zákoník obsahuje ve svém § 2341.[5]

1. Užívání a požívání

Právo pachtýře věc kromě užívání i požívat je jedním z rozhodujících kritérií, které pacht odlišují od nájmu. Požívací právo definuje občanský zákoník ve svém § 1285 jako služebnost opravňující pachtýře k tomu, aby z propachtované věci bral plody a užitky; má přitom i nárok na mimořádný výnos z věci. Plodem je přitom v souladu s § 491 odst. 1 OZ to, co věc poskytuje ze své přirozené povahy, zatímco užitek je to, co věc poskytuje ze své povahy právní (§ 491 odst. 2 OZ), například úplata za užívání pozemku třetí osobou[6]. Vedle tohoto práva figuruje ještě i již zmíněné právo užívání, které lze vyjádřit jako čerpání užitných vlastností.[7]

Znak užívání a požívání si lze představit například v rámci propachtování pole, kdy pachtýř nejenže může na poli hospodařit a starat se o úrodu, má ale i oprávnění úrodu sklidit a ponechat si ji.

2. Individuálně určená věc

Věcí je dle § 489 OZ vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí. Vzhledem k tomuto širokému pojetí může být předmětem pachtu široká škála věcí. Přihlédnout je nicméně třeba ke skutečnosti, že propachtovaná věc je přenechána k požívání, proto by měla být způsobilá plody a užitky vůbec nést.[8]

3. Dočasnost

Dočasnost pachtu vyjadřuje, že pachtýř nezískává své užívací a požívací právo trvale (v opačném případě by se jednalo o převod vlastnictví). Pachtovní smlouvu lze uzavřít jak na dobu určitou, tak neurčitou. Pokud si však strany neujednají dobu trvání pachtu, platí, že se jedná o pacht uzavřený na dobu neurčitou (§ 2341 ve spojení s § 2204 odst. 1 OZ).

4. Úplatnost

Pacht je smluvním typem pojmově úplatným. Zákon dále nevymezuje žádné speciální požadavky na úplatu, kterou pouze logicky označuje jako pachtovné. To může spočívat dle § 2332 odst. 2 OZ i v poměrné části výnosu z věci. Pod pachtovným si tedy lze představit jak jako peněžité plnění placené obdobně jako u nájmu měsíčně pozadu, ledaže je smlouvou či zákonem (jako tomu je u zemědělského pachtu, k tomu viz dále), určeno jinak (§ 2341 ve spojení s § 2218 OZ), tak jako například část obilí vypěstované na propachtovaném pozemku. Pokud by výše pachtovného nebyla sjednána, v souladu s § 1792 odst. 1 OZ by jako výše pachtovného platila výše obvyklá.

Práva a povinnosti stran

Obdobně jako u jiných smluvních typů, i zde se vzájemná oprávnění pachtýře a jim odpovídající povinnosti propachtovatele řídí smlouvou, když úprava pachtu je dispozitivní. Práva a povinnosti propachtovatele i pachtýře vyplývají z jeho synallagmatické povahy[9].

1. Práva a povinnosti pachtýře

Povinnost platit pachtovné

K povinnosti platit pachtovné viz výše (ad „Úplatnost“).

Péče řádného hospodáře

Pachtýř je povinen o propachtovanou věc pečovat jako řádný hospodář (§ 2336 OZ). Péče řádného hospodáře odpovídá stejné povinnosti nájemce zakotvené v § 2213 OZ, a spočívá v nutnosti pachtýře o propachtovanou věc jednak pečovat tak, aby nedošlo k narušení podstaty propachtované věci, jednak musí obecně vyvíjet úsilí směřující k tomu, aby propachtovaná věc byla způsobilá nést i nadále plody a užitky. V souladu s § 1288 OZ je rovněž pachtýř jakožto poživatel povinen hradit obvyklé udržovací náklady na věc, a to včetně její obnovy i obvyklého pojištění proti škodám.[10] Propachtovanou věc však nesmí měnit (§ 2341, § 2209 OZ).[11]

„Jako "dobrý hospodář" jest poživatel povinen udržovati a spravovati věc, a proto je také oprávněn podle svého uvážení zjednávati zaměstnance potřebné k obhospodařování statku a již zjednané osoby podržeti nebo služební smlouvy učiněné zřizovatelem (zůstavitelem) zrušiti.“[12]

Vzhledem k tomu, že jde o smluvní povinnost, může její nedodržení vést až k povinnosti nahradit škodu dle § 2913 OZ. Občanský zákoník nicméně v takovém případě předpokládá i možnost výpovědi ze strany propachtovatele dle § 2341 ve spojení s § 2232.

Zákaz nakládání s propachtovanou věcí

Ustanovení § 2334 OZ obsahuje výčet činností, kterých se musí pachtýř zdržet. V opačném případě má propachtovatel právo pacht vypovědět bez výpovědní doby.

Jde o:

• přenechání věci k užití či požití jiným,
• změnu hospodářského určení,
• změnu způsobu užití,

a to bez souhlasu propachtovatele.

2. Práva a povinnosti propachtovatele

Vzhledem k již zmiňovanému ustanovení § 2431 OZ nese propachtovatel obdobné povinnosti jako pronajímatel podle § 2205 OZ. Upravíme-li povinnosti v tomto ustanovení vyjmenované, dostaneme následující seznam povinností propachtovatele:

• přenechat věc pachtýři tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu,
• udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání a požívání, pro které byla propachtována,
• zajistit pachtýři nerušený výkon užívacího a požívacího práva pachtýře po dobu pachtu.

Kromě toho je propachtovatel povinen provádět opatření, ke kterým je povinen na základě smlouvy či jiného právního důvodu (§ 2335 odst. 1 OZ), jakož i odstraňovat některé vady věci (§ 2337 odst. 1 OZ). Konkrétně propachtovatele stíhá povinnost provádět ostatní údržbu věci a nezbytné opravy, tedy vše, co nespadá do běžné údržby pachtu, ke které je povinen pachtýř.[13]

Inventář

Věc je možno dle § 2342 an. OZ propachtovat společně s inventářem. Inventářem se rozumí soubor zejm. movitých věcí, které mají sloužit k užívání propachtované věci jakožto věci hlavní a k jejímu obhospodařování[14]. Součástí inventáře mohou přitom být zvířata, různé zemědělské stroje či náčiní, dopravní prostředky.

Pakliže je věc s inventářem propachtována, připadá pachtýři další povinnost, a to povinnost zachovávat a inventář udržovat, a to na své náklady. Údržba inventáře se potom liší podle toho, co jeho je jeho součástí – může zahrnovat správu, kontrolu, čištění či krmení zvířat.[15]

Zástavní právo pachtýře

Ustanovení § 2344 OZ poskytuje pachtýři ochranu vůči propachtovateli, když předpokládá zákonné zástavní právo na věcech náležejících do inventáře pro pachtýřovy pohledávky vůči propachtovateli. Toto oprávnění souvisí s povinnostmi, které pachtýř nese ve vztahu k inventáři, který ale přitom stále náleží propachtovateli. Zástavní právo se neuplatní, pokud propachtovatel dá pachtýři jinou jistotu (a to do výše této jistoty; § 2344 věta druhá OZ).

Vedle zástavního práva nicméně v určitých případech pachtýř využít i retenčního práva dle § 1395 OZ, které u pachtu sice není specificky upraveno, jeho použití ale není ani vyloučeno.

Zvláštní úpravy pachtu

Zemědělský pacht

Ustanovení § 2345-2348 OZ upravují zemědělský pacht jako zvláštní typ pachtu. Tato ustanovení se užijí v případě, kdy je předmětem pachtu zemědělský nebo lesní pozemek.

Zvláštností je, že občanský zákoník nestanoví, které pozemky jsou považovány za zemědělské a které za lesní, byť toto přechozí občanský zákoník upravoval.[16] Rozhodující proto bude, že daný pozemek je propachtován k zemědělské (pěstování rostlin, chmelařství, vinohradnictví, chov hospodářských zvířat atp.) nebo lesnické činnosti (pěstování lesních porostů).[17]

Již úvodní ustanovení § 2345 OZ týkající se zemědělského pachtu zakládá ve svém odst. 2 domněnku o ujednání pachtu na dobu neurčitou, pokud je pacht ujednán na dobu delší než dva roky a smlouva není uzavřena v písemné formě, což má vliv zejm. na možnost výpovědi, když zemědělský pacht ujednaný na dobu neurčitou je v souladu s § 2347 OZ možno vypovědět ve zvláštní 12měsíční výpovědní době.

Pro zemědělský pacht je dále specifická splatnost pachtovného vždy zpětně k 1. říjnu (§ 2346 OZ). Kromě toho zákon poskytuje pachtýři zvláštní možnosti výpovědi z důvodů vzniklých na jeho straně (§ 2348 OZ).

Pacht závodu

Pacht závodu představuje druhou ze zvláštních úprav pachtu obsaženou v § 2349-2357 OZ.

Pojem závodu

Závodem se v souladu s § 502 OZ rozumí organizovaný soubor jmění, které podnikatel vytvořil a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti; přitom se má za to, že závod tvoří vše, co zpravidla slouží k jeho provozu.

Z výše uvedeného vyplývá, že závod je tvořen dvěma prvky – objektivním (existence organizovaného souboru jmění, které vytvořil podnikatel) a subjektivním (vůle podnikatele, aby dané jmění sloužilo k provozu podniku).[18]

Pacht závodu

Pacht závodu, který se považuje za převod činnosti zaměstnavatele ve smyslu § 338 zák. č. 262/2006 Sb., zákoníku práce, spočívá opět v užívání a požívání závodu pachtýřem v rozsahu potřebném pro řádné provozování závodu. Výslovně je v § 2349 odst. 1 pak zmíněno, že pachtýř nemůže změnit činnosti v závodu provozované, ledaže toto bylo výslovně ujednáno, což odpovídá § 2334 OZ.

Z povahy smlouvy vyplývá, že propachtovatelem bude často podnikatel. Dle některých názorů však pachtýřem může být výlučně osoba, která má oprávnění k podnikatelské činnosti[19].

Vzhledem ke specifičnosti pachtu závodu a snaze zabránit zkrácení věřitelů obsahuje občanský zákoník několik pravidel, která je mají chránit. To souvisí s tím, že propachtováním závodu se v souladu s § 2352 odst. 1 OZ stává pachtýř věřitelem pohledávek a dlužníkem dluhů, které s provozem závodu souvisí, resp. dlužníkem těch dluhů, o jejichž existenci věděl či ji musel předpokládat. Mezi tyto patří například relativní neúčinnost pachtu vůči věřiteli, jemuž by pacht závodu zhoršil dobytnost pohledávky (§ 2354 OZ) či okamžik účinnosti pachtu vůči třetí osobě (§ 2356 OZ).

Zdroje

[1] HUMLÍČKOVÁ, Petra. In ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek III, (§ 976-1474) [Systém ASPI]. Wolters Kluwer. Citováno dne 30.9.2018. ASPI_ID KO89_c2012CZ. Dostupné v Systému ASPI (§ 2332 OZ).

[2] DEJLOVÁ, Hana. In KABELKOVÁ, Eva, DEJLOVÁ, Hana. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 454 (§ 2332 OZ).

[3] K vývoji institutu pachtu blíže viz SCHELLE, Karel; TUAUCHEN, Jaromír (eds.). Encyklopedie českých právních dějin, V. svazek Pa – Právní. Plzeň: Aleš Čeněk, 2016.

[4] HUMLÍČKOVÁ, Petra. In ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek III, (§ 976-1474) [Systém ASPI]. Wolters Kluwer. Citováno dne 30.9.2018. ASPI_ID KO89_c2012CZ. Dostupné v Systému ASPI (§ 2332 OZ).

[5] ELIÁŠ, Karel. Pacht. Obchodněprávní revue, 2013, č. 2, s. 33-40.

[6] Rozsudek Okresního soudu v Jihlavě ze dne 9. 6. 2014, č. j. (Rc) 21 C 147/2012-92.

[7] HULMÁK, Milan. In HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Praha: C. H. Beck, 2014, s. 213 (§ 2201 OZ).

[8] KŘÍŽ, Filip. Právní režim pachtu. Diplomová práce. Masarykova univerzita, Právnická fakulta, 2015, s. 18.

[9] Pojem „synallagma“ vyjadřuje vzájemnou podmíněnost plnění.

[10] THÖNDEL, Alexandr. In ŠVESTKA, Jiří, a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek III, (§ 976-1474) [Systém ASPI]. Wolters Kluwer. Citováno dne 30.9.2018. ASPI_ID KO89_c2012CZ. Dostupné v Systému ASPI (§ 1288 OZ).

[11] HULMÁK, Milan. In HULMÁK, Milan, a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Praha: C. H. Beck, 2014, s. 569 (§ 2336 OZ).

[12] Gl. U. 6669, cit. podle ROUČEK, František, SEDLÁČEK, Jaromír (eds.). Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Díl II. Praha: V. Linhart, 1935, s. 895.

[13] HUMLÍČKOVÁ, Petra. In ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek III, (§ 976-1474) [Systém ASPI]. Wolters Kluwer. Citováno dne 30.9.2018. ASPI_ID KO89_c2012CZ. Dostupné v Systému ASPI (§ 2335 OZ).

[14] Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., s. 1061.

[15] HULMÁK, Milan. In HULMÁK, Milan, a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Praha: C. H. Beck, 2014, s. 581 (§ 2342 OZ).

[16] HUMLÍČKOVÁ, Petra. In ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek III, (§ 976-1474) [Systém ASPI]. Wolters Kluwer. Citováno dne 30.9.2018. ASPI_ID KO89_c2012CZ. Dostupné v Systému ASPI (§ 2345 OZ).

[17] HULMÁK, Milan. In HULMÁK, Milan, a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Praha: C. H. Beck, 2014, s. 587 (§ 2345 OZ).

[18] KOUKAL, Pavel, LASÁK, Jan. In BÍLKOVÁ, Jana, a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1−654). Praha: C. H. Beck, 2014, s. 1774 (§ 502 OZ).

[19] HORÁČEK, Tomáš. In ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek III, (§ 976-1474) [Systém ASPI]. Wolters Kluwer. Citováno 30.9.2018. ASPI_ID KO89_c2012CZ. Dostupné v Systému ASPI (§ 2349 OZ).