Nájem bytu a nájem domu
Obecně
Občanský zákoník v úpravu Nájmu vyčleňuje i speciální úpravu pro nájem bytu a domu. Účel nájmu se zde proměňuje na uspokojení bytových potřeb nájemce, čímž může být pouzě člověk, nikoliv právnická osoba. Pokud by si tyto prostory pronajímala právnická osoba, použily by se obecná ustanovení o nájmu. Vždy rozhoduje účel. Pokud tedy mám být zkolaudovaný k bydlení a rozhodnu se ho pronajímat jako nebytové prostory, opět se použijí obecná ustanovení o nájmu.
Zvláštní ustanovení oproti nájmu
Nájem bytu je založen na ochraně nájemce, který zpravidla vystupuje v pozici slabší smluvní strany. Tato ochrana je patrná především v relativně kogentních pravidlech (tzn. těch, od kterých se nedá odchýlit v neprospěch nájemce). Těmito ujednáními mohou být například:
- jednostranné odstoupení od nájemní smlouvy pronajímatelem
- nepřiměřená zátěž pro nájemce (nucené podílení se na opravě bytu)
- zákaz podnájmu
- zákaz domácích mazlíčků
- zaplacení smluvní pokuty[1]
Pokud se taková ustanovení v nájemní smlouvě objeví, jde o ujednání zdánlivá, tzn. že se k nim nepřihlíží.
Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.[2]. Pokud si strany ujednají, že předmětem nájmu budou jiné prostory než byt nebo dům (ateliér, hasbót), jsou zavázány stejně.
Smlouva vyžaduje písemnou formu, její nedodržení ovšem může namítnout pouze nájemce. Vše lze dodatečně zhojit (konvalidovat).
