Jenkinsmcleod0657

กรรมวิธีการกู้ซื้อบ้าน

กู้ซื้อบ้านมีขั้นตอนอย่างไรและก็ธนาคารใช้เวลาไตร่ตรองอนุมัติเงินกู้ยืมนานกี่วัน แบงก์นัดหมายประเมินบ้านซึ่งก็คือกู้ผ่านใช่มั๊ย อื่นๆอีกมากมาย พวกนี้เป็นคำถามที่คนกู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่มักมีปริศนา ,วันนี้พวกเรามีคำแนะนำเกี่ยวกับวิธีการกู้ซื้อบ้านมากมายฝากจ้ะ

1.หาข้อมูลสินเชื่อ

ก่อนเลือกกู้กับธนาคารอะไรก็ตามเราควรจะหาข้อมูลให้ครบก่อนโปรโมชั่นธนาคารไหนดอกเหมาะสมสุดข้อแม้ดอกดีที่สุด และก็ปรียบเปรียบเทียบเพื่อหาแพคเกจสินเชื่อที่เหมาะสมกับเราที่สุด โดยในกรณีที่ซื้อหมู่บ้านจัดสรรซึ่งเป็นบ้านผ่อนดาวน์พวกเราจะได้รับการติดต่อจากโครงงานให้ทำเรื่องกู้แบงก์ในช่วงเวลาที่บ้านก่อสร้างใกล้เสร็จ(ก้าวหน้าโดยประมาณ 80-90%) เพื่อแนวทางการทำเรื่องสินเชื่อเสร็จทันพร้อมๆกับบ้าน ส่วนผู้ที่ซื้อบ้านสร้างเสร็จพร้อมโอนจะทำความตกลงเรื่องกู้ธนาคารพร้อมๆกับการซื้อบ้านเลยจ๊า

2.ยื่นเอกสารกู้

เมื่อเลือกธนาคารที่จะกู้ได้แล้วหลังจากนั้นก็เป็นวิธีการยื่นเอกสารประกอบคำขอสินเชื่อ การขอสินเชื่อจำต้องใช้เอกสารอะไรในการยืมเจ้าหน้าที่จะเป็นคนบอกให้ทราบจ้ะ ขั้นตอนนี้แม้พวกเราซื้อบ้านจัดสรรปกติทางแผนการจะเป็นคนแจ้งให้เราเตรียมการเอกสาร และติดต่อประสานงาน ดำเนินเรื่อง ติดตามผลอนุมัติให้เราพร้อมสรรพ สะดวกมากทีเดียว

3.ตีราคาบ้าน

ภายหลังรับใบคำร้องขอสินเชื่อจะมีเจ้าหน้าที่มาประเมินบ้านหรือคอนโดของเราเพื่อนำไปประกอบการพินิจพิเคราะห์สินเชื่อ/วงเงินกู้ อันนี้เป็นขั้นตอนธรรมดาโน่นคือทุกคำร้องขอกู้ที่จะต้องมีการประมาณราคาบ้าน แม้กระนั้นถ้าเกิดเป็นแผนการใหม่จะเป็นการประเมินรวมทีเดียวอีกทั้งโครงงานจ้ะ ซึ่งการประมาณบ้านนี้ไม่ได้มีความหมายว่าแบงก์อนุมัติสินเชื่อให้แล้วนะคะ เนื่องจากว่ามีจำนวนหลายชิ้นที่ประเมินบ้านไปสุดแต่กู้ไม่ผ่านแล้วก็ต้องเสียเงินเสียทองค่าประเมินบ้านไปฟรีๆ

4.รอคอยผลอนุมัติ

การอนุญาตเงินกู้ยืมแต่ละแบงก์จะใช้เวลาเร็วช้าต่างกัน แม้กระนั้นโดยทั่วไปแล้วการอนุญาตสินเชื่อจะใช้เวลาราวๆ 7 - 20 วันทำการ(เฉลี่ยราวๆ 2-3 อาทิตย์) แต่ว่าก็มีบางธนาคารที่บางทีอาจแจ้งผลอนุมัติพื้นฐานได้ด้านใน 3 คราวหลังจากได้รับเอกสารและก็ประเมินรายได้พื้นฐาน หรือบางแบงค์บางทีอาจใช้เวลาอนุมัตินานเป็นเดือนหรือ 2 เดือนก็มี ยกตัวอย่างเช่นในเรื่องที่มีการเรียกเอกสารหลักฐานเพิ่มหรือการเพิ่มจำนวนผู้กู้ร่วม ฯลฯ

5.ลงนามกู้

หลังได้รับอนุมัติสินเชื่อขั้นตอนต่อไปเป็น การตกลงกู้ซึ่งทั่วไปเมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อแล้วจะกำหนดให้เราต้องทำสัญญาด้านใน 45 วัน ถ้าพ้นจากนี้บางทีอาจควรจะมีการพินิจสินเชื่อใหม่ ดังนี้การทำข้อตกลงกู้มักจะทำก่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์น้อย(1-2วัน) โดยสามารถทำนอกแบงค์(ข้าราชการเอาเอกสารมาให้เซ็น)หรือจะทำข้อตกลงกู้ที่ที่ทำการแบงค์ก็ได้

6.ทำข้อตกลงโอนกรรมสิทธิ์

การเขียนทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จะนัดพร้อมกันทั้งยังคนซื้อ ผู้ขาย รวมทั้งธนาคาร ที่สำนักงานที่ดินแม้กระนั้นถ้าหากเราไม่สามารถไปได้ด้วยตัวเองจะมอบอำนาจให้ข้าราชการโครงงานปฏิบัติงานแทนก็ได้ โดยก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ข้าราชการธนาคารแจ่มแจ้งให้พวกเรารู้ต้องจัดแจงเงินเพื่อเป็นค่าครองชีพในวันโอนด้วย อย่างเช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจำท่วม รวมถึงวงเงินส่วนเกินที่พวกเราจะได้ถ้าหากเรากู้ได้มากกว่าค่าบ้าน หรือเงินส่วนต่างที่เราจะต้องจ่ายให้แผนการถ้าเกิดกู้ได้น้อยกว่า เป็นต้น

ถึงในเวลานี้ก็เท่านี้ก็เสร็จเรียบร้อยสิ้นกรรมวิธีกู้แล้วค่ะ โดยในวันนั้นพวกเราก็จะได้เอกสารสัญญาซื้อขาย,สัญญากู้ ข้อตกลงจำนำและสำเนาโฉนดกลับมา เดือนต่อไปก็เริ่มผ่อนแบงค์ได้เลย

2.

คุณลักษณะผู้กู้และก็หลักเกณฑ์การให้กู้ซื้อบ้าน

คุณสมบัติของผู้กู้

* อายุ * อาชีพ * รายได้ * ผู้กู้ร่วม * ประวัติเครดิต/เรื่องราวจ่ายและชำระหนี้

คุณสมบัติของผู้กู้ส่วนมากแบงค์ชอบระบุคล้ายกัน ได้แก่ แก่ระหว่าง 20-70 ปี มีรายได้ที่แน่นอน กรณีเป็นพนักงานประจำควรมีค่าแรงขั้นต่ำ 10,000 บาทต่อเดือน หรือกรณีเป็นเจ้าของธุรกิจการค้าจะต้องมีรายได้ขั้นต่ำ 15,000 บาทต่อเดือน แล้วก็ถ้าหากมีประวัติการเงินโอนเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอ รวมถึงเงินออมต่างๆซึ่งสามารถแสดงถึงระเบียบที่ดีสำหรับเพื่อการใช้เงินด้วยแล้ว ก็จะมีคุณประโยชน์ต่อการประกอบกิจการพิเคราะห์สินเชื่อของแบงค์อีกด้วย

ในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการกู้ร่วมควรทำการศึกษาเรียนรู้และทำการค้นคว้าข้อตกลงของแต่ละธนาคารว่า นอกจากบุคคลในครอบครัวเดียวกันและก็สามีภรรยาแล้ว บางธนาคารยังผ่อนปรนให้ผู้ร่วมกู้เป็นบุคคลอื่นได้ด้วย อย่างเช่น คู่หมั้นคู่หมาย คู่ครอง ฯลฯ ทั้งยังจะต้องผ่านการตรวจสอบความเป็นมาเครดิต ซึ่งแต่ละแบงค์จะเรียกร้องข้อมูลที่ได้รับมาจากบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (NCB) รวมทั้งหลักเกณฑ์อื่นๆของแต่ละธนาคารมาใช้ตรึกตรองประกอบเพื่อมองเรื่องราวใช้หนี้ของลูกค้า

หลักเกณฑ์การให้กู้

* หลักทรัพย์ที่เป็นที่พักที่อาศัย * รายได้แล้วก็ภาระหนี้ของผู้ขอสินเชื่อ

ปกติธนาคารจะให้วงเงินสินเชื่อสูงสุดต่อราคาประเมินหลักทรัพย์โดยประมาณ 70-95% ของราคาประเมินหรือราคาจำหน่ายสุดแต่ราคาไหนจะต่ำลงยิ่งกว่า ทั้งนี้ขึ้นกับประเภทของหลักทรัพย์ เช่น ที่ดินไม่ ตึกการซื้อขายมักจะได้วงเงินน้อยกว่าบ้านหรือคอนโดฯ ซึ่งการไตร่ตรองวงเงินสินเชื่อโดยปกติจะพินิจพิเคราะห์ 2 องค์ประกอบกัน โน่นคือความรู้ความเข้าใจของผู้ขอสินเชื่อ (ยกตัวอย่างเช่น รายได้ ภาระหนี้สิน เป็นต้น) และก็หลักทรัพย์ที่จะนำมาเป็นหลักประกัน (ดังเช่น ชนิด ตำแหน่งที่ตั้ง บริษัท เจ้าของแผนการ ฯลฯ) (จะ) ขอสินเชื่อได้มากแค่ไหน

* รายได้ * ภาระหน้าที่หนี้ (บ้าน รถยนต์ บัตรเครดิต) * ผู้กู้ร่วม

จะขอสินเชื่อได้เยอะแค่ไหนนั้นขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละคน ตัวอย่างเช่น ปกติธนาคารจะให้วงเงินสินเชื่อราว 30-50 เท่าของรายได้สุทธิต่อเดือน ดังนี้ขึ้นอยู่กับอาชีพของผู้กู้และฐานรายได้ ได้แก่ หากเป็นเจ้าหน้าที่รัฐ พนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือบริษัทเอกชนป้อมคง หรือมีรายได้สูงก็จะได้วงเงินสินเชื่อมาก แต่ท้ายที่สุดจะขอสินเชื่อได้เท่าใดนั้นอยู่ที่จะสามารถผ่อนได้มากแค่ไหน ถึงจะมีรายได้มากแม้กระนั้นถ้ามีภาระเยอะก็จะกู้ได้น้อย ยกตัวอย่างเช่น ผ่อนบ้าน ผ่อนรถยนต์ ผ่อนบัตรเครดิต อื่นๆอีกมากมาย หนี้สินกลุ่มนี้จะถูกเอามาคำนวณเป็นค่าใช้สอย เป็นต้นว่า หนี้บ้าน หนี้สินรถยนต์ ใช้อัตราผ่อนต่อเดือนมาคำนวณ ส่วนหนี้สินบัตรเครดิตใช้ 10% ของยอดหนี้สินมาคำนวณ

ถ้าวงเงินที่แบงค์อนุมัติมานั้นไม่ตรงกับที่อยากได้ก็บางทีอาจจะต้องลดราคาบ้านที่จะซื้อ หรือขอวงเงินสินเชื่อให้ลดลงกว่านี้ หรือไม่ก็ต้องหาผู้กู้ร่วมมาช่วยผ่อน เนื่องมาจากในกรณีของการมีผู้กู้ร่วม การคำนวณพินิจสินเชื่อจะนำทั้งยังรายได้และภาระหนี้ของผู้กู้ร่วมมาพิจารณาร่วมด้วย ก็เลยเป็นโอกาสให้ได้รับวงเงินที่สูงขึ้น

อีกสิ่งที่จำเป็นคือการผ่อนคลายใช้หนี้ใช้สินให้ตามเวลา เนื่องมาจากจะถูกบันทึกลงในประวัติด้านการเงิน ซึ่งแต่ละแบงค์จำเป็นต้องเรียกประวัติกลุ่มนี้ขึ้นมาร่วมประกอบการไตร่ตรองสินเชื่อด้วย ด้วยเหตุดังกล่าวการมีวินัยดีกับการมีภาระหนี้สินที่ไม่มากมายระหว่างที่ขอสินเชื่อก็เป็นอีกปัจจัยที่ช่วยสำหรับการขอสินเชื่อได้

3.

อายุเยอะแค่ไหนถึงกู้ซื้อบ้านได้? ใครๆก็มีเป้าหมายที่ต้องการมีบ้านสักข้างหลังเป็นของตัวเอง แต่พึ่งจะเรียนจบ และก็เริ่มดำเนินงาน สามารถทำเรื่องขอยื่นกู้ซื้อบ้านกับแบงค์ได้มั้ย? แล้วก็ต้องมีอายุงานเท่าไรถึงจะซื้อบ้านได้? วันนี้เรามีคำตอบให้จ้ะ

ซื้อบ้านตอนอายุเยอะแค่ไหนดี?

แต่ละคนมีสาเหตุ เหตุผลที่อยากจะซื้อบ้านแตกแตกต่างไป บ้างก็ต้องการซื้อเอามาเป็นประกันในอนาคต บ้างก็อยากแยกออกมาจากครอบครัวใหญ่ หรือซื้อบ้านเพื่ออยากสร้างครอบครัว ซื้อให้บิดามารดาได้ใช้ชีวิตอยู่อาศัยสบายเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

ซึ่งช่วงอายุการกู้ยืม ก็มีผลกับการตัดสินใจที่จะซื้อบ้าน ยกตัวอย่างเช่น

อายุน้อย มีเวลาผ่อนได้นานๆหลายปี ข้อดีของคนอายุน้อยกู้ซื้อบ้านหมายถึงเงินงวดผ่อนต่อเดือนจะไม่หนักมาก เพราะเหตุว่ายิ่งระยะเวลากู้นานเงินงวดต่อเดือนก็จะยิ่งน้อย แม้กระนั้นจุดบกพร่องเป็น ยิ่งผ่อนนาน ดอกก็ยิ่งสูง!

กู้ซื้อบ้านช่วงอายุที่งานการมีความยั่งยืน ข้อดี คือ ธนาคารปล่อยกู้สินเชื่อผ่านง่ายมากยิ่งขึ้น ไม่ต้องมานั่งกังวลประเด็นการขาดผ่อนส่งในแต่ละเดือน ด้วยเหตุว่าปัจจัยที่บางทีอาจจะมาจากการตกงาน หรือถูกยกเลิกการจ้างแรงงานได้ จุดบกพร่อง ช่วงอายุนี้สำหรับบางคนก็อาจจะเป็นไปได้ว่าจะมีภาระหนี้สินอื่นๆร่วมอยู่ ซึ่งก็จะมีผลให้ภาระหน้าที่การคลายแต่ละเดือนออกจะหนัก แต่ว่าถ้าเกิดมีการวางแผนเงินดีๆก็ไม่คือปัญหาในอนาคต

สรุป การซื้อบ้านในช่วงอายุเท่าใดถึงจะสมควรนั้น น่าจะขึ้นอยู่กับเหตุผล รวมทั้งความความพร้อมของแต่ละคน ให้ลองถามตัวเองมองว่าช่วงอายุเวลานั้นๆพวกเรามีการงานป้อมอาจจะ แล้วก็รายได้ที่บ่อยพอที่จะคลังสินค้า ผ่อนในระยะยาวกระทั่งจบครบคำสัญญาได้ไหม ถ้าทำเป็น ก็สามารถที่จะซื้อบ้านเป็นของตนเองได้

แล้วควรมีอายุเท่าใด คุณสมบัติยังไง ถึงจะกู้ซื้อบ้านได้

ควรจะมีอายุ 20 ปีขึ้นไป และไม่เกิน 65 ปี

มีรายได้ขั้นต่ำ 10,000 บาทขึ้นไป

ถ้าหากเป็นพนักงานประจำควรจะมีประสบการณ์ทำงานต่อเนื่องขั้นต่ำ 2 ปี แล้วก็ผ่านงานในตำแหน่งเดี๋ยวนี้แล้ว ส่วนเจ้าของธุรกิจ จำเป็นต้องจัดการทำธุรกิจมาอย่างน้อย 2 ปี เช่นกัน

มีการงานมั่นคง สามารถสร้างกระแสเงินสดได้อย่างสม่ำเสมอ

สามารถจัดแจงหนี้สินในแต่ละเดือนได้ (มีสภาพคล่องทางด้านการเงิน)

** 5 ข้อนี้เป็นคุณลักษณะรากฐานสำหรับคนที่ต้องการจะขอสินเชื่อจากแบงค์ แต่ว่าอาจจะมีข้อตกลงไม่เหมือนกันบ้างน้อย ขึ้นกับแต่ละแบงค์ที่ขอกู้ค่ะ

4.

ซื้อบ้านจำต้องทำประกันอะไรบ้าง

รับรองบ้านมีหลายหมวดมากมาย พวกเราซื้อบ้านข้างหลังหนึ่งจำต้องทำรับรองอะไรบ้าง?วันนี้ได้รู้กันค่ะ ขั้นตอนแรกจะต้องกล่าวว่าประกันบ้านที่เราจำเป็นต้องทำมีอีกทั้งแบบ(ถูก)บังคับทำรวมทั้งสมัครใจทำ นอกเหนือจากนี้รับรองบ้านบางตัวเป็นประกันที่ติดมาจากการซื้อบ้าน เราไม่ต้องออกตังค์จ่ายค่าเบี้ยประกันเพิ่มเติมอีก,มาดูกันเลยจ้า

ประกันบ้านตัวแรกนี้จะเรียกว่าเป็นการค้ำประกันจากคนขาย โน่นเป็นในกรณีเราซื้อบ้านจากโครงการจัดแบ่งกฏหมายกำหนดให้คนขายต้องรับผิดชอบในความทรุดโทรมหรือความชำรุดขาดตกบกพร่องของบ้านด้วย แปลว่าหากกำเนิดความย่ำแย่แก่บ้านหรือคอนโด ผู้ขายจำเป็นต้องปรับแต่งปรับปรุงแก้ไขซ่อนแซมให้ในช่วงเวลาที่เหมาะสม

ประกันบ้าน ประกันอะไรบ้าง? กี่ปี? กรณีเป็นโครงสร้างตึก เช่น เสาเข็ม รากฐาน เสา คาน พื้น โครงหลังคา ผนังรับน้ำหนัก ค้ำประกันข้างใน 5 ปี และกรณีส่วนควบหรือเครื่องไม้เครื่องมือที่เป็นส่วนประกอบสำคัญของบ้าน ยกตัวอย่างเช่น ประตู หน้าต่าง รวมทั้งกรณีรั้วและกำแพงบ้าน มีระบุค้ำประกันไว้ 1 ปี นับตั้งแต่วันโอนกรรมสิทธิ์

ส่วนการยืนยันคอนโด กฏหมายห้องชุดกำหนดให้ผู้ขายจะรับต้องผิดชอบความทรุดโทรมเนื่องด้วยความชำรุดผิดพลาดของห้องชุด(โครงสร้างแล้วก็ส่วนประกอบอาคาร)ในเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปีแล้วก็ส่วนควบอื่นๆรับประกันไม่น้อยกว่า 2 ปี นับจากวันลงทะเบียนอาคารชุด

สัญญาประกันภัยบ้าน | คอนโด

ประกันเกี่ยวกับบ้านแล้วก็คอนโดอีกหนึ่งตัว คือ ประกันอัคคีภัยที่อยู่ที่อาศัยที่เรียกกันทั่วๆไปว่า ประกันภัยบ้าน/สัญญาประกันภัยคอนโด ซึ่งมีอีกทั้งภาคบังคับแล้วก็ภาคสมัครใจ โน่นเป็น ในกรณีพวกเราซื้อบ้านหรือคอนโดโดยกู้เงินและจำนำบ้านกับธนาคาร ข้อบังคับจะบังคับให้จะต้องทำประกันอัคคีภัยด้วย กระทั่งจะหมดหนี้สินหมดสินกันไป(คล้ายกับซื้อรถและก็ผ่อนกับไฟแนนซ์จำเป็นต้องทำรับรองนั่นแหล่ะ)

แต่ภายหลังผ่อนบ้านหมดหรือบ้านปลอดจำนำแล้วขึ้นอยู่กับเราว่าจะต่อหรือเปล่าต่อรับรองก็ได้ไม่มีใครบังคับ(จริงๆก็ควรจะทำเนื่องจากว่าเบี้ยประกันออกจะถูก แต่ว่าคุ้มครองเยอะ เป็นต้นว่า กรณีภัยจากไฟเผา,ฟ้าผ่า,ระเบิด,ยานพาหนะ,อากาศยาน,อุบัติเหตุจากน้ำ,ลมพายุ,อุทกภัย,แผ่นดินไหว,ลูกเห็บ

กรณีประกันไฟไหม้คอนโด หลายๆคนอาจมองว่าประกันซ้ำซ้อน,ไหม?เนื่องจากนิติฯก็ทำผู้ครอบครองห้องเองก็ต้องทำ(กรณีที่กู้/จำนองบ้านไว้กับแบงค์) ในความเป็นจริงแล้วไม่ซ้ำซ้อนกันเลย เนื่อง จากรับรองไฟไหม้ของนิติฯเป็นการรับรองเฉพาะส่วนที่เป็นพื้นที่ศูนย์กลางของแผนการ ส่วนเจ้าของห้องจะรับรองเพื่อคุ้มครองเฉพาะพื้นที่ส่วนตัวหรือเฉพาะแฟลตของตัวเองเท่านั้น

ประกันสินเชื่อบ้าน (MRTA)

ชื่อเต็มๆคือ ประกันชีวิตคุ้มครอบครองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Reducing Term Assurance) ทั่วไปเรียกกันง่ายว่ารับรองสินเชื่อบ้าน

หากแม้ประกันประเภทนี้จะถูกเสนอขายเวลาขอสินเชื่อ แต่มิได้มีความหมายว่าควรต้องทำหรือถูกบังคับให้ทำนะคะ เราจะทำไหมทำก็ไม่มีผลต่อการอนุญาตสินเชื่อ ธนาคารแค่เพียงดึงดูดใจหรือยื่นข้อเสนอพิเศษให้แค่นั้น ยกตัวอย่างเช่น หากซื้อประกันสินเชื่อบ้านธนาคารก็จะลดดอกเบี้ยเงินกู้ให้ ฯลฯ

แนวทางของรับรองสินเชื่อบ้านจะให้ความคุ้มครองในกรณีที่ผู้กู้เสียชีวิตหรือเปล่ามีความเข้าใจผ่อนบ้านได้อีกต่อไป ถ้าเกิดเกิดเหตุอย่างงี้บริษัทรับรองจะรับผิดชอบใช้หนี้ใช้สินส่วนที่เหลือให้กับแบงค์เอง

แต่เนื่องจากเบี้ยประกันค่อนข้างจะสูงรวมทั้งจำเป็นต้องชำระเป็นเงินก้อนครั้งเดียว แม้ว่าจะกู้หรือผ่อนได้แม้กระนั้นดอกเบี้ยก็ไม่ใช่ถูก รวมทั้งจำนวนมากเป็นประกันแบบที่จำนวนเงินเอาประกันภัยลดลงตามภาระหนี้ที่น้อยลง ด้วยเหตุดังกล่าว ผู้กู้จะต้องเปรียบเทียบความคุ้มค่าแล้วก็ตกลงใจให้ดีๆ

สำหรับบางบุคคล ดังเช่น ผู้กู้ที่เป็นผู้นำครอบครัวแล้วก็เป็นผู้หาเงินหลักหรือแบกรับภาระผ่อนบ้านผู้เดียวอาจจำเป็นต้อง แต่ว่าอาจไม่จำเป็นถ้าเกิดผู้กู้มีสัญญาประกันอื่นอยู่แล้วหรือแม้ผู้กู้เสียชีวิตไปคนที่อยู่ข้างหลังก็ยังสามารถผ่อนบ้านต่อได้

5.

(ก่อน) ซื้อบ้านสักหลัง ควรรู้อะไรบ้าง ??

1. ซื้อบ้านที่ได้ใบอนญาตจัดสรรดีมากยิ่งกว่าเยอะ

คนจำนวนไม่น้อยอาจจะไม่ทราบว่าแผนการบ้านจัดสรรที่เปิดขายกันอยู่นั้นมีอีกทั้งบ้านจัดสรรที่ขออนุญาตตามกฏหมาย (พรบ.จัดสรรที่ดิน) และหมู่บ้านจัดสรรที่ไม่ได้รับอนุญาตฯ ซึ่งแน่นอนว่าการซื้อบ้านในโครงงานจัดสรรตามกฏหมายย่อมดีมากยิ่งกว่า เนื่องจากผู้ซื้อจะได้รับความคุ้มครอบครองตามกฏหมายและก็มีโอกาสได้รับการผลักดันและสนับสนุนช่วยเหลือจากรัฐ ดังเช่นว่า การทุ่นค่าใช้จ่ายด้านภาษี, สิทธิพิเศษด้านดอกเบี้ยอื่นๆอีกมากมาย

ปกติเมื่อโครงงานได้ใบอนุมัติจัดสรร (เลขใบอนุมัติ/เลขรับ) ก็มักใส่กรอบโชว์ไว้ให้ผู้บริโภคได้มองเห็นหรือแสดงเนื้อความไว้ในโบรแน่นอน ด้วยเหตุผลดังกล่าว เวลาพวกเราไปดูบ้านตามที่ทำการขายต่างๆให้สังเกตดูว่าแผนการมี “เอกสารสิทธิ์จัดแบ่ง” มั๊ย หรือถามพนักงานที่ทำหน้าที่ด้านการขายเอาก็ได้

(*แผนการที่ไม่ได้รับอนุญาตแบ่งสรร บางทีอาจเป็นไปได้ 2 กรณีเป็น 1.ไม่อยู่ในข่ายจำต้องขออนุญาตเพราะเป็นแผนการขนาดเล็ก 2.เลี่ยงไม่ขออนุญาตจัดสรร ซึ่งกรณีนี้มีไม่มาก เนื่องจากถ้าหากโดนจับได้มีโทษอาญา)

2. เงินดาวน์บ้านอาจถูกยึด หากกู้ไม่ผ่าน

หมู่บ้านจัดสรรส่วนใหญ่มักเป็นบ้านแบบผ่อนดาวน์เป็นให้ผู้บริโภคผ่อนชำระเงินดาวน์ส่วนหนึ่งส่วนใดในตอนที่บ้านกำลังก่อสร้าง เมื่อบ้านสร้างเสร็จผู้บริโภคค่อยไปกู้ธนาคารมาจ่ายค่าบ้านที่เหลือ แต่บ่อยกำเนิดปัญหาที่เกิดขึ้นก็คือ กู้ไม่ผ่านทำให้จำเป็นต้องสูญเสียเงินดาวน์ที่ผ่อนมาอย่างน่าเสียดาย

ที่เป็นที่เป็นอย่างนี้ก็เพราะแผนการส่วนมากไม่มีแผนการคืนเงินดาวน์ในกรณีที่กู้ไม่ผ่าน ฉะนั้น ก่อนที่จะทำการตัดสินใจจองบ้านหรือผ่อนดาวน์เราต้องเชื่อมั่นระดับหนึ่งว่าสามารถหาสินเชื่อหรือกู้ผ่าน และถ้าเกิดเป็นไปได้ลองหาโครงงานที่ใจดีสัญญาว่าจะคืนเงินดาวน์ให้ถ้ากู้ไม่ผ่าน (บางครั้งอาจจะหายากสักนิด จำเป็นต้องทำใจ)

3. กู้นาน-ผ่อนน้อย บางทีอาจไม่เหมาะสำหรับทุกคน

เงินกู้ซื้อบ้านมีช่วงเวลาผ่อนชำระออกจะนานเฉลี่ย 20-30 ปี การเลือกกู้แบบยาวๆภาระหน้าที่ผ่อนต่อเดือนจะน้อยกว่าการกู้ยืมสั้นๆแนวทางแบบนี้เหมาะสมกับคนที่ไม่พร้อมแบกภาระบ้านมากมายๆเนื่องจากว่ามีภาระหนี้สินอื่นมากมายอยู่แล้ว แม้กระนั้นจะไม่เหมาะสมกับผู้ที่มีศักยภาพในการผ่อน เนื่องจากว่าในที่สุดแล้วยิ่งกู้นานค่าดอกเบี้ยบ้านจะชื่นบานจนถึงกลายเป็นว่าค่าดอกแพงกว่าค่าบ้านเสียอีก

ด้วยเหตุนั้น สำหรับคนที่ไม่มีปัญหาสำหรับการผ่อน สามารถเลือกกู้แบบยาวๆได้ แต่ตอนผ่อนขอให้ชำระเงินงวดให้มากยิ่งกว่าที่แบงค์กำหนดก็จะช่วยลดเงินต้นได้มาก ออมค่าดอกเบี้ยและผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้น

4. อยู่บ้านในโครงงานแบ่งสรร ต้องจ่ายค่าส่วนกลางด้วย

ข้อบังคับแบ่งสรรที่ดินกำหนดให้เจ้าของบ้านในโครงงานจัดสรรทุกเมื่อเชื่อวันมีหน้าที่ออกค่าใช้สอยสำหรับเพื่อการรักษาหมู่บ้าน ตัวอย่างเช่น ค่าไฟฟ้าศูนย์กลาง ค่ารักษาพยาบาลความปลอดภัย ค่ารักษาความสะดวก/ดูแลสวนอื่นๆอีกมากมาย

และก็มีบทกำหนดโทษสำหรับเจ้าของบ้านที่ไม่จ่ายหรือติดค่าศูนย์กลาง แม้ค้างเกิน 3 เดือน อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สาธารณูปโภค แต่ถ้าค้างเกิน 6 เดือน บางทีอาจถูกอายัดโฉนดไม่สามารถทำนิติกรรมใดๆก็ตามเลย โดยโทษนี้จะกว่าหนักก็หนักอยู่เพราะเหตุว่าเราจะหมดโอกาสขายหรือโอนบ้านหลังนี้ไปตลอดจนกว่าจะใช้หนี้ที่ค้างทั้งปวงจนได้ใบปลอดหนี้สินจากนิติบุคคลฯ มา

จะมีความเห็นว่าการซื้อบ้านสักข้างหลังต้องศึกษาเล่าเรียนหาข้อมูลหลายด้านทั้งยังเรื่องการซื้อ การกู้และก็การเข้าอยู่เป็นพวกของหมู่บ้าน หวังว่าเรื่องที่นำมาเล่าซึ่งเป็นประเด็นสำคัญๆจะมีประโยชน์โดยยิ่งไปกว่านั้นผู้ที่กำลังคิดแผนซื้อบ้านทุกคนจ้ะ

6.

จะซื้อบ้าน-คอนโดทั้งที โปรโมชั่นแบบไหนดีนะ

1. ลดราคา

โปรโมชั่นนี้ใช้ได้ทุกยุคทุกสมัย ลดราคาจากเพียงแค่นั้นเหลือเท่านี้ เพื่อจูงใจให้ผู้บริโภครู้สึกคุ้มค่า แล้วเราจะทราบได้ยังไงว่าคุ้ม คุ้มราคา? หรือลดจริงไหม ไม่ใช่แค่ตั้งราคาสูงและก็ทำดุจว่าลดจำนวนไม่ใช่น้อย

ข้อเสนอ > ให้เพื่อนฝูงๆเก็บข้อมูลเพิ่มว่าแต่เดิมโครงการเคยขายราคามากแค่ไหน และลดจริงไหม? แล้วจะรู้ได้ยังไง? เราสามารถหาข้อมูลพวกนี้ได้ในโลกออนไลน์จ้ะ ตัวอย่างเช่น ราคาเปิดตัวเคยตั้ง 1.79 ล้านบาท ผ่านไป 3 ปี ต้องการปิดโครงงานลดเหลือ 1.69 ล้านบาท อันนี้แสดงให้เห็นว่าลดของจริง!

2. ให้ฟรี…

โปรโมชั่นให้ฟรี หรือว่าของแถม ส่วนมากจะมาในหลายแบบค่ะ ดังเช่น ฟรีเครื่องเรือน, ฟรีแอร์, ฟรีปั๊มน้ำ, ฟรีผ้าม่าน, ฟรีค่าโอนฯ, ฟรีค่าส่วนกลาง อื่นๆอีกมากมาย ซึ่งโปรโมชั่นพวกนี้ เหมาะกับกลุ่มคนซื้อบ้านที่ไม่ต้องการที่จะไปซื้อของพวกนี้เองจ้ะ ยอมจ่ายแพงหน่อย (บางทีก็อาจจะไม่ได้ส่วนลดแต่ว่าได้ของฟรีมาใส่บ้าน) ซึ่งแผนการจำนวนมาก หากในกรณีที่ลูกค้าไม่ได้อยากต้องการได้ของกลุ่มนี้ ก็สามารถคืนเป็นเงินส่วนลดได้ แต่ว่าพอแปลงเป็นเงินแล้วมูลค่าจะน้อยลงค่ะ อย่างเช่น ปกติเฟอร์นิเจอร์ที่แถมมาค่ารวมๆ100,000 บาท หากลูกค้าไม่รับเฟอร์ฯ ก็จะได้เป็นเงินส่วนลด 50,000 บาทแทน ซึ่งจะมีความเห็นว่ามูลค่าลดลง 50% เพราะฉะนั้นคนจำนวนมากก็จะเลือกรับของฟรีกลุ่มนี้แทนจ้ะ

3. ช่วยผ่อน

โปรโมชั่นนี้ กำลังมาแรงค่ะ ในสมัยเศรษฐกิจชะลอตัว โปรฯ นี้จะเป็นตัวช่วยทำให้คนที่ตื่นตระหนกเรื่องการเงินตัดสินใจได้ง่ายมากขึ้น เพราะเหตุว่าคนซื้อบ้านจะได้ลดค่าใช้จ่ายสำหรับเพื่อการผ่อนไปได้มากค่ะ ตัวอย่าง ช่วยผ่อนนาน 24 เดือน (2 ปี) กรณีนี้ ลูกค้าก็จำเป็นต้องไปทำเรื่องยื่นกู้กับแบงค์ให้เป็นระเบียบเรียบร้อย ผ่านการอนุมัติการขอสินเชื่อ หลังจากนั้น แผนการก็จะเจรจากับแบงค์สำหรับในการผ่อน 24 เดือนแรก ซึ่งจะมี 2 แบบอย่าง คือ 1. โครงการจะมอบเงินลูกค้ามาเพื่อลูกค้าไปผ่อน อย่างเช่น ผ่อนต่อเดือน 3,500 บาท ก็คูณ 24 เดือนเข้าไป = 84,000 บาท 2. บางโครงการก็พูดจากับธนาคารเพื่อผ่อนให้กับลูกค้าก่อนในตอนระยะเวลาที่ระบุ จากนั้นลูกค้าก็ผ่อนต่อเอง

4. อยู่ฟรี!

โปรโมชั่นนี้ทำเอาหลายๆคนงงเต็ก หือ...อยู่ฟรีเนี่ยนะ ในความเป็นจริงแล้วของฟรีไม่มีในโลกเด้อจ้าาา ซึ่งโปรโมชั่นอยู่ฟรีนี้ส่วนมากจะมองเห็นในคอนโด แต่หลังๆบ้านแนวระดับก็นำโปรโมชั่นนี้มาเล่นกันมากเพิ่มขึ้นจ้ะ แล้วอยู่ฟรีเป็นยังไง โปรฯ นี้เหมาะกับผู้ที่ยังไม่ต้องการที่จะอยากมีภาระหน้าที่ผ่อนทันทีภายหลังจากการเข้าอยู่ บางทีอาจจะยังไม่สามารถบริหารจัดการการคลังได้

สรุปว่า...ทุกโปรโมชั่นล้วนถูกสร้างมามีเป้าหมายเดียวกันหมายถึงเพื่อให้คนซื้อบ้าน- คอนโด ตัดสินใจซื้อได้เร็วเพิ่มขึ้น ซึ่งโปรโมชั่นส่วนมากจะกำหนดเวลาแน่ชัด เพื่อกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจ ทั้งนี้แต่ละโปรโมชั่นจะเหมาะกับคนใดนั้น ขึ้นกับสิ่งที่ต้องการส่วนตัว และทุกโปรชั่นได้ประโยชน์ไม่เหมือนกันออกไป ดังนั้นแล้วก่อนที่จะทำการตัดสินใจซื้อบ้านควรตรึกตรองเรื่องโปรโมชั่นประกอบที่เหมาะกับตัวเราเองมากมายที่ เพื่อช่วยทำให้การตัดสินใจได้แม่นเยอะที่สุด เนื่องจากบางโปรโมชั่นไม่ได้เหมาะสมกับทุกๆคน ดังเช่น โครงการแถมเครื่องเรือนทั้งหลัง เราบางทีก็อาจจะเกลียดเฟอร์นิเจอร์ที่แผนการแถมมา เพราะว่าเราต้องการเลือกเอง แต่งบ้านเองก็ได้, โปรฯ ช่วยผ่อน เราบางครั้งก็อาจจะไม่ได้อยากต้องการให้ช่วยผ่อนเนื่องจากว่าพวกเรามีกำลังเงินพร้อม แม้กระนั้นพวกเราอยากได้บ้าน-คอนโดราคาถูกยิ่งกว่านี้ ด้วยเหตุนั้นก็บางครั้งอาจจะเหมาะกับโปรฯ ที่ได้ส่วนลด อันนี้ยกตัวอย่างมาให้สหายๆได้เห็นภาพ

สุดท้ายค่ะ ก่อนจะตัดสินใจซื้อบ้าน- คอนโด อยากที่จะให้สหายๆพินิจให้รอบด้าน ไม่ต้องรีบเนื่องจากจะหมดโปรโมชั่น ด้วยเหตุว่าหากตัดสินใจพลาดแล้วจะทำให้ปวดศีรษะระยะยาวน๊าาา ขอให้ทุกคนได้บ้านที่ตรงตามสิ่งที่ต้องการที่สุด และได้โปรโมชั่นที่เหมาะสมกับตัวเองนะคะ

7.

3 ข้อควรจะรู้ ก่อนไปดูบ้านแบบอย่าง เตรียมให้พร้อมจะได้คุยกับเซลล์รู้เรื่อง…

เพราะว่าการซื้อบ้านแตกต่างกันไปเที่ยว ไปรับประทานห้องอาหาร ที่เราจะสามารถมีประสบการณ์กันได้ง่ายๆเนื่องจากว่าการซื้อบ้านเป็นเงินชิ้นใหญ่ ใช้เงินเยอะ คนจำนวนมากจะซื้อบ้านได้ก็คนละทีในชีวิต (ผู้ใดมีเงินมาก ก็ซื้อหลายหนได้ บ้านหลังแรก ข้างหลังที่สอง บ้านพักผ่อนอะไรก็ว่ากันไปค่ะ) ก็พอที่จะมีความรู้ความเข้าใจรวมทั้งประสบการณ์สำหรับเพื่อการซื้อบ้านกันบ้าง

ส่วนคนที่ซื้อบ้านคราวแรก ข้างหลังแรกในชีวิตที่ไม่เคยมีประสบการณ์ใดๆก็ตามมาก่อน วันนี้มีข้อควรจะทราบมาเสนอแนะก่อนที่จะไปดูบ้านตัวอย่างกันค่ะ

1. บ้านตัวอย่างเป็นแค่บ้านตัวอย่าง

ปกติเวลาโครงงานบ้านจัดสรรที่เปิดขาย จะสร้างบ้านแบบอย่างในตำแหน่งแปลงงามๆทำเลดีๆดังเช่นว่า ติดถนนหนทางเมน หน้าแผนการ หน้าสวน ใกล้คลับเฮ้าส์ บางครั้งก็อาจจะเป็นบ้านข้างหลังที่แพงที่สุดในโครงงานก็ว่าได้

สำหรับบ้านตัวอย่างที่เราเห็นหมายถึงโครงการตกแต่งมาไว้ให้มองเป็นตัวอย่างจ้ะ จะมีเฟอร์นิเจอร์จัดมาเต็ม (บางแผนการราคาตกแต่งทั้งหมดทั้งปวงแพงเกือบๆเท่าตัวบ้านก็มี ฮ่าๆ) ซึ่งความจริงบ้านที่คุณจะได้ตอนที่โครงงานส่งมอบ ไม่ใช่บ้านแบบบ้านตัวอย่างนะคะ ย้ำอีกทีไม่ใช่แบบบ้านแบบอย่าง! แต่ว่าจะได้เป็นบ้านเปล่าๆที่ไม่รวมการตกแต่งอะไรก็แล้วแต่เลย จะมีเพียงแต่องค์ประกอบบ้าน ผนังฉาบเรียบลงสี (บางโครงงานก็มี Wallpaper มาให้) ประจำถิ่น เพดาน สุขภัณฑ์ในส้วม แม้กระทั้งห้องครัวก็ไม่มีอะไรอะไรก็แล้วแต่มาให้ (น้อยแผนการมากที่จะแถมเคาท์เตอร์ครัวมาด้วย เข้าใจว่าเกิดเรื่องเงินลงทุนที่จำต้องบวกเข้าไปทำให้ราคาขายจะแพงเกินกำลังจับจ่ายซื้อของลูกค้า)

มาเอ๋ยถึงมูลเหตุกันค่ะว่าเพราะอะไร? ถึงไม่ตกแต่งให้เลย...ก็มี 2 เหตุผล เหตุผลแรกหมายถึงต้นทุนจะสูง จำเป็นต้องบวกราคาตกแต่งไปด้วย ทำให้ต้องขายบ้านแพงขึ้น เพียงพอขายแพงขึ้นผู้บริโภคก็ซื้อยากขึ้น เหตุผลต่อไปหมายถึงรสนิยมของแต่ละคนแตกต่าง การตกแต่งบ้านให้เลย บางทีก็อาจจะคือปัญหาของคนจำนวนไม่น้อย ที่เกลียดชังเฟอร์นิเจอร์อย่างงั้น โต๊ะอย่างงี้ เตียงอย่างนั้น จะเปลี่ยนเป็นอุปสรรคต่อการจัดการซะเปล่า ดังนั้นจึงขายแบบบ้านเปล่าๆไปเลย ตกแต่งได้ตามใจตนเองกันไปค่ะ

สรุป...บ้านที่พวกเราได้ตอนมอบจะเป็นบ้านเปล่าๆไม่รวมการตกแต่งเครื่องเรือนแต่อย่างใด บ้านแบบอย่างที่เรามองเห็นเป็นเพียงแค่บ้านตัวอย่างที่โชว์ให้เรามีความคิดเห็นว่าสามารถตกแต่งได้แบบนี้เลยจ้า จะเอาแบบนี้เป๊ะๆเลยก็ได้ และก็เป็นการบิวท์อารมณ์ให้เราอยากได้บ้านมากเพิ่มขึ้น (ถ้าเกิดไม่เชื่อว่าบิวท์อารมณ์ได้ ทดลองดูบ้านตัวอย่างเปรียบเทียบกับบ้านเปล่าๆคุณจะมีความรู้สึกต่างกันอย่างสิ้นเชิง)

2. บ้านแบบอย่างไม่มีรั้ว!

ข้อนี้ผู้คนจำนวนไม่ใช้น้อยทราบ และก็คนไม่ใช่น้อยไม่เคยทราบ ว่าบ้านแบบอย่างที่โครงการจัดโชว์ให้เรามอง ส่วนใหญ่ 99.99% จะยังไม่ทำรั้วบ้าน (แต่บ้านที่ส่งมอบให้เราจะทำรั้วรอบขอบติดเสมือนบ้านคนทั่วๆไปล่ะแรง)

เหตุผลที่บ้านแบบอย่างไม่ทำรั้วหมายถึงเพื่อความสะดวกเมื่อมีลูกค้าเข้ามาดูบ้านตัวอย่างจะได้เข้า-ออกกันกล้วยๆและที่สำคัญจะได้เห็นความกว้าง ความตระการตาของบ้านแบบอย่างได้เต็มๆเพื่อบิวท์อารมณ์ให้คนอยากซื้อบ้านนั่นเอง!

3. บ้านแบบอย่างขายไหม?

ผู้คนจำนวนมากเวลาไปดูโครงงาน แล้วเกิดความรู้สึกต้องการเป็นเจ้าของบ้านแบบอย่างในทันที ราวกับถูกมนต์สะกดในทันใด อันนี้ไม่ใช่เรื่องแปลก เพราะว่าจุดมุ่งหมายของแผนการเป็นทำเช่นไรก็ได้ ให้ผู้ที่มองเห็นโครงการของพวกเขา อยากได้ๆต้องการซื้อๆซึ่งการตกแต่งเครื่องเรือนแบบจัดเต็มช่วยได้

บางคนไม่ได้อยากมานั่งตกแต่งเครื่องเรือนใหม่ให้ปวดหัว ด้วยเหตุว่าประทับใจ ถูกอกถูกใจในบ้านตัวอย่าง เห็นแบบไหนก็อยากได้อย่างงั้นเลย เมื่อถามว่าบ้านแบบอย่างแผนการขายไหม? คำตอบ เป็นขายจ้ะ แต่คุณจะได้เข้าอยู่ก็เมื่อโครงการขายบ้านใกล้หมดโครงการแล้ว โน่นคือบางครั้งก็อาจจะใช้ช่วงเวลานานแรมปีกว่าคุณจะได้เข้าไปอยู่บ้านตัวอย่างที่คุณซื้อไว้ค่ะ ด้วยเหตุดังกล่าวผู้ใดอยากได้บ้านแบบอย่าง จะต้องเป็นผู้ที่ค่อยๆสำหรับการเข้าอยู่จ้ะ รวมทั้งที่สำคัญบ้านแบบอย่างจะมีราคาแพงกว่าบ้านหลังอื่นๆในโครงการค่ะ เนื่องจากว่าตั้งอยู่ในตำแหน่งที่ดี รวมทั้งตกแต่งเครื่องเรือนทั้งยังหลัง ด้วยเหตุผลดังกล่าวคนไหนอยากได้เป็นเจ้าของก็จะต้องกระเป๋าหนักหน่อยจ้ะ

ทั้ง 3 ข้อก็เป็นข้อเสนอเล็กๆที่ต้องการจะบอกมือใหม่หัดซื้อบ้านจ้ะ ว่าจำเป็นต้องเจออะไรบ้าง เมื่อคุณไปดูบ้านตัวอย่าง น่าจะเป็นคุณประโยชน์กันบ้างนะคะ

8.

ค่าศูนย์กลางเป็นอย่างไร

“ค่าส่วนกลาง” คำนี้ผู้ใดจะซื้อบ้าน-คอนโดควรจะจำให้ขึ้นใจ เพราะเป็นภาระค่าใช้จ่ายที่ต่อเนื่องตั้งแต่คุณโอนฯ บ้าน-คอนโดหนแรกไปจนถึงวันที่คุณไม่ได้ครอบครองมันแล้ว (ขายต่อหรือตายจากสินทรัพย์นี้ไป!)

ค่าศูนย์กลาง หรือ Maintenance Fee/Common Fee หมายความว่าค่าครองชีพสำหรับการบริหารแผนการ ซึ่งจะเรียกเก็บจากเจ้าของร่วม หรือลูกบ้าน ในโครงงานบ้านจัดสรรแล้วก็ห้องชุดของคุณค่ะ (ไม่มีไม่หนี ไม่จ่าย ไม่ได้นะ!)

ค่าส่วนกลางแต่ละแผนการเก็บแตกต่างกัน

การคิดค่าส่วนกลางของแต่ละโครงการจัดแบ่งทั้งบ้านรวมทั้งคอนโดแตกต่างกันดีไซน์ ตามแต่การจัดการแผนการของเจ้าของแผนการที่คิดเรทเริ่มต้นไว้ให้แล้ว (ภายหลังก่อตั้งนิติบุคคลแล้วผู้ครอบครองร่วมหรือลูกบ้านก็มีสิทธิ์ที่จะเปลี่ยนแปลงนิติบุคคลได้ และปรับเปลี่ยนค่าส่วนกลางได้ ตามมิติห้องประชุมของลูกบ้าน)

ปัจจัยสำคัญๆสำหรับการคิดเรทค่าศูนย์กลางของแต่ละโครงงานก็หมายถึงการจัดการสินทรัพย์ที่มีอยู่ให้อยู่ในภาวะที่พร้อมใช้งาน ภาวะดี น่าอยู่ รวมทั้งมีมูลค่าเพิ่ม ซึ่งก็หมายความว่า แม้โครงงานไหนมีส่วนกลางมากมาย ค่าส่วนกลางก็จะแพงตามไปด้วยใช่ไหม?? คำตอบเป็นใช่จ้ะ มีส่วนมากๆคิดกล้วยๆคอนโด A ไม่มีสระว่ายน้ำ ไม่มีฟิตเนส ส่วนคอนโด B มีทั้งยังสระว่ายน้ำรวมทั้งฟิตเนส แบบจัดเต็ม ค่าการจัดการศูนย์กลางของคอนโด B ก็ย่อมแพงกว่าแน่ๆ….แต่อย่างไรก็ดีก็มีเหตุเรื่องปริมาณยูนิตมาเกี่ยวเนื่องด้วยนะ ถ้าเกิดยูนิตเยอะแยะ คนมาช่วยจ่ายก็เยอะแยะ (ถึงจะเก็บได้บ้างมิได้บ้างก็เหอะ) พอเพียงคำนวนค่าส่วนกลางออกมาก็จะไม่สูงมาก

หมายเหตุ : โครงงานไหนพื้นที่ศูนย์กลางเยอะ จำนวนยูนิตน้อยค่าศูนย์กลางก็จะสูงขึ้นยิ่งกว่าโครงงานที่พื้นที่ส่วนกลางน้อย รวมทั้งยูนิตเยอะแยะ

ค่าศูนย์กลาง คำนวนมาจากอะไร

แนวทางคิดค่าศูนย์กลางเป็นการประมาณการณ์ค่าใช้สอยสำหรับในการบริหาร ดูแล เช่น ค่าแรงงานนิติบุคคลฯ ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ค่าดูแลสวน ค่าดูแลสระว่ายน้ำ ค่าบำรุงรักษาลิฟท์ ฯลฯ ซึ่งค่าใช้สอยทั้งปวงจะถูกหารด้วยพื้นที่ขาย

บ้านจัดสรร (ทาวน์โฮม, บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด) คิดค่าศูนย์กลางต่อการครอบครองที่ดิน (ตร.ว./เดือน) เช่น โครงงาน A มีค่าใช้จ่ายศูนย์กลาง 500,000 บาทต่อเดือน มีพื้นที่ดินก่อสร้างบ้านขาย 30 ไร่ (12,000 ตำรวจว.) ก็พอๆกับ 500,000 หารด้วย 12,000 = 42 ฉะนั้นค่าศูนย์กลางพื้นฐานแผนการ A อยู่ที่ 42 บาท/ตำรวจว./เดือน ถ้าคุณซื้อบ้าน 50 ตำรวจว. ก็เท่ากับ 50 คูณ 42 = 2,100 บาท/เดือน

ห้องชุด คิดค่าส่วนกลางต่อการมีไว้ในครอบครองพื้นที่ใช้สอยเพื่อขาย (ตร.มัธยม/เดือน) ได้แก่ แผนการ B มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 1,000,000 บาทต่อเดือน มีพื้นที่ใช้สอยขาย 25,000 ตำรวจม. ก็เท่ากับ 1,000,000 หารด้วย 25,000 = 40 บาท ด้วยเหตุนั้นค่าส่วนกลางพื้นฐานแผนการ B อยู่ที่ 40 บาท/ตำรวจมัธยม/เดือน

หมายเหตุ : การจ่ายค่าศูนย์กลางของแต่ละแผนการจะเรียกเก็บในรอบที่ต่างกันออกไป ยกตัวอย่างเช่น ทุกเดือน/ ราย 6 เดือน/ ทุกปี/ ราย 3 ปี สุดแท้แต่การจัดการจัดการของแต่แผนการ

ไม่มี ไม่หนี ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้ไหม

คนไหนกันที่อยู่ในโครงการบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียมต่างๆคงจะเพียงพอมีประสบการณ์เพื่อนบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลางกันบ้างนะคะ ซึ่งผลการไม่จ่ายค่าศูนย์กลาง มีนานัปการประเด็นจ้ะ

1. โครงงานไม่มีเงินสำหรับการรักษา ดูแลส่วนกลาง ให้อยู่ในสภาพเหมาะสม พร้อมใช้งาน ทำให้ส่วนกลางโทรมไปตามกาลเวลา บางแผนการเคยมีสระว่ายน้ำ แม้กระนั้นต้องยกเลิกการใช้สระ เพราะว่าไม่ต้องจ่ายเงินสำหรับการรักษาในระยะยาว แบบนี้ก็ทำให้มูลค่าโครงการลดลงจ้ะ ต้องลดจำนวนรปภ. ลง เพราะว่าค่าใช้สอยน้อยเกินไป ก็ส่งผลให้ความปลอดภัยสำหรับเพื่อการอยู่อาศัยต่ำลงด้วย ฯลฯ

2. ราคาโครงงานลดลดน้อยลง ถ้าเกิดเทียบกับโครงงานที่มีการรักษาอย่างดีเยี่ยม ทั้งเรื่องสภาพแวดล้อม ต้นไม้ ความปลอดภัย พื้นที่ศูนย์กลางอื่นๆซึ่งถ้าเป็นแบบนี้แล้ว ทำให้บรรยากาศในการอาศัยไม่น่าอยู่ ขายต่อยาก

ก่อนซื้อคอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรร ทุกคนรู้อยู่แล้วว่าจำต้องจ่ายค่าส่วนกลางเพื่อรักษาพื้นที่ส่วนกลาง ถ้าเกิดเก็บจากค่าศูนย์กลางไม่เพียงพอ ก็จะส่งผลต่อสภาพแวดล้อมความน่าอยู่อาศัยในโครงการที่ย่ำแย่ลง ไม่น่าอยู่อาศัยสุดท้าย ค่าห้องพัก และค่าบ้านในแผนการของพวกเราก็จะต่ำลง ด้วยเหตุดังกล่าวเพื่อนฝูงๆควรจะจ่ายค่าศูนย์กลางค่ะ เพื่อเราจะได้พักอาศัยอย่างสุขสบาย ในบ้านของพวกเราตลอดไป...

9.

บ้านฝาแฝดกับทาวน์โฮมแปลงมุม ต่างกันเช่นไร แบบไหนดีกว่ากัน

ความแตกต่างของขนาดพื้นที่บ้าน

ทาวน์โฮมถูกตามกฎหมายกำหนดให้มีที่ดินอีกทั้งแต่ 16 ตร.ว. ขึ้นไป รวมทั้งมีหน้ากว้างไม่น้อยกว่า 4 ม. ส่วนบ้านฝาแฝดนั้นมีขนาดที่ดินเริ่ม 35 ตำรวจว. หน้ากว้างอย่างต่ำ 8 ม. ไม่เหมือนกันเรื่องขนาดของทาวน์โฮมแปลงมุมกับบ้านแฝดจึงค่อนข้างแน่ชัด

สำหรับคนที่ซื้อบ้านอยู่เพียงลำพังหรืออยู่กับคู่รัก 2 คน ทาวน์โฮมแปลงมุมก็พอเพียง แม้กระนั้นถ้าเกิดมีสมาชิกครอบครัวมากยิ่งกว่านั้น หรือวางแผนมีลูกในอนาคต บ้านแฝดอาจเป็นโอกาสระยะยาวที่ดีกว่า แต่ปัจจุบันก็มีหลายโครงงานที่สร้างบ้านทาวน์โฮมให้มีขนาดใหญ่ขึ้น โดยเหตุนั้นความคุ้มค่าของราคาจึงเป็นอีกสิ่งที่ต้องใคร่ครวญเทียบกัน

ความต่างของสิ่งแวดล้อมนอกรั้วบ้าน

นอกรั้วด้านหนึ่งของทาวน์โฮมแปลงมุมจะเป็นถนนหนทาง ช่วงเวลาที่นอกรั้วทั้ง 2 ด้านของบ้านแฝดจะเป็นบ้านอีกหลัง ซึ่งก็มีข้อดีขอเสียต่างๆนาๆ

สำหรับทาวน์โฮมแปลงมุม เมื่อฝั่งหนึ่งของบ้านไม่มีเพื่อนบ้านก็ทำให้ผู้อยู่ได้เรื่องเป็นส่วนตัวรวมทั้งมีทิวภาพที่สดใสมากขึ้นเรื่อยๆ นอกเหนือจากนั้นบ้านยังรับแสงสว่างได้ถึง 3 ฝั่งทั้งหน้า ข้างหลัง รวมทั้งข้างบ้าน ทำให้ในบ้านมีแสงธรรมชาติมากกว่าบ้านทาวน์โฮมแปลงอื่นๆ

แต่ในขณะเดียวกันทาวน์โฮมแปลงมุมก็บางทีอาจพบกับปัญหาที่มาพร้อมด้วยทางเดินรวมทั้งถนนข้างบ้าน ไม่ว่าจะเป็นประชาชนที่ผ่านไปมาในตอนเวลาเช้าแล้วก็เย็น หรือถ้าเกิดมีรถยนต์มาหยุดข้างรั้วบ้านก็ไม่มีสิทธิ์ห้ามได้ ด้วยเหตุว่านอกรั้วนับว่าเป็นที่ชุมชน ถ้าหากรถที่มาหยุดเปิดเครื่องทิ้งเอาไว้ก็อาจส่งกลิ่นไอเสียสร้างความหงุดหงิดเข้ามาในบ้านได้

นอกเหนือจากนี้ การเป็นบ้านแปลงมุมยังเสี่ยงกับปัญหาน้ำรั่วซึมที่ฝาผนังฝั่งติดถนน เนื่องจากว่าไม่มีบ้านข้างหลังอื่นช่วยบังแดดฝน นานไปปูนอาจย่อยสลายจนกระทั่งเกิดปัญหา

ตรงกันข้าม บ้านคู่แฝดจะมีบ้างอีกหลังอยู่ชิดกัน แม้ว่าจะดูไม่เป็นส่วนตัวพอๆกับทาวน์โฮมแปลงมุมเพราะเหตุว่าใช้รั้วร่วมกัน ทำให้ยังจะต้องลุ้นว่าจะพบเพื่อนบ้านแบบไหน แม้กระนั้นก็มีข้อดีตรงที่ข้างบ้านสามารถช่วยบังแดดและก็ฝนให้บ้านพวกเราได้

ที่สำคัญคือเดี๋ยวนี้บ้านคู่แฝดหลายโครงการมีการออกแบบให้ใช้ฝาผนังร่วมกับบ้านที่อยู่ชิดกันเพียงแค่นิดหน่อย ก็เลยมีพื้นที่รอบบ้านเพิ่มมากขึ้น และสามารถรับแสงธรรมชาติเข้าในบ้านได้มากที่สุดถึง 4 ทิศเลยทีเดียว

โอกาสเยอะขึ้น จะต้องคิดอย่างละเอียดเพิ่มขึ้น

ทุกๆวันนี้ดีเวลลอปเปอร์บริษัทจำนวนมากพัฒนาแบบแปลนบ้านโดยนึกถึงขนาดแล้วก็ความเป็นส่วนตัวมากยิ่งขึ้น ทาวน์โฮมบางหมู่บ้านสร้างเป็นคู่ๆเพียงแค่ 2 หลังราวกับบ้านฝาแฝด แถมยังมีลักษณะเป็นแปลงมุมอีกทั้ง 2 หลัง ตอนที่บ้านฝาแฝดก็พลิกแพลงหน้าตาของบ้าน ด้วยการเชื่อมต่อกับอีกบ้านเพียงแค่บางห้อง หรือเฉพาะคานบ้าน กระทั่งทำให้ดูเผินๆเหมือนบ้านเดี่ยว ด้วยเหตุนี้ก็ต้องพินิจเรื่องราคาและความจำเป็นของขนาดพื้นที่ใช้สอยกันให้ดีก่อนตัดสินใจครับ

10.

12 แนวทางแก้ปัญหาบ้าน-คอนโดฯ ขายไม่ออก

1. ใช้คนกลางหรือเปลี่ยนนายหน้าคนใหม่

“การขายอสังหาฯ” ไม่ง่ายอย่างที่คิด และไม่ใช่เรื่องที่ใครๆก็ทำได้ แต่ว่าต้องอาศัยความชำนาญเฉพาะด้าน โครงข่ายคอนเนคชั่นจากนายหน้าด้วย ถ้าหากขายเองไม่ได้ ไม่มีคนซื้อก็ต้องใช้คนกลางช่วย หรือถ้าใช้อยู่ก็ยังไม่มีคนซื้อก็ควรจะเปลี่ยนนายหน้าคนใหม่

2. ลดราคา เป็นแผนการที่ได้ประสิทธิภาพที่ดีที่สุด

ไม่ใช่ลดไม่ดูตาม้าตาเรือ แต่ว่าลดราคาและจากนั้นก็ยังมีกำไร ทั้งนี้ผลการศึกษาเรียนรู้และค้นคว้ารวมทั้งการวิจัยเกี่ยวกับ “การตั้งราคาขาย” พบว่าถ้าเกิดตั้งต่ำลงยิ่งกว่าราคาตามท้องตลาด 10% จะมีลูกค้ามุ่งหวังเพิ่มขึ้นจาก 60% มาเป็น 75% และก็ถ้าหากตั้งต่ำยิ่งกว่าตลาด 15% ก็จะได้ลูกค้าคาดหวังถึง 90%

3. ยืดหยุ่นการจ่ายเงิน

บางทีข้อตกลงชำระเงินเป็นปัญหาที่มีความสำคัญทำให้ไม่มีลูกค้ามาซื้อ การปรับหรือยืดหยุ่นให้ลูกค้าจะช่วยให้บ้านและคอนโดฯ ขายออกได้ ดังเช่นว่า ดาวน์ลดน้อยลงและผ่อนยาวขึ้น หรือให้ดาวน์เป็นสินทรัพย์ก็ได้ ฯลฯ

4. โอนก่อน ที่เหลือค่อยจ่าย

โดยให้จ่ายดาวน์หรือเงินค่าซื้อนิดหน่อยก่อน ที่เหลือค่อยสะสางหรือชดเชยคืนตอนหลังเมื่อเข้าทำประโยชน์หรือเมื่อมีรายได้เข้ามาแล้ว แต่ว่าเพื่อคุ้มครองปกป้องความเสี่ยงตอนโอนให้แจ้งเจ้าหน้าที่ที่ดินให้เจาะจงในสัญญาซื้อขายอสังหาฯ เลยว่ายังจ่ายไม่ครบถ้วนบริบูรณ์ อาจจะค้างอีกปริมาณเท่าใด พร้อมๆกับขอให้ลงทะเบียนบุขอบสิทธิในรูป “ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (Charge on Immovable Property)” ตามจำนวนเงินที่ค้างชำระไว้

5. ใช้ “Lease Option” หรือ “ข้อตกลงให้เช่าเพื่อซื้อในอนาคต”

เอาง่ายๆก็คือขายบ้านภายใต้ข้อตกลงให้เช่าช่วงหนึ่งก่อน บางทีอาจเป็น 2-3 ปี แล้วให้สิทธิผู้เช่าซื้อบ้านหลังนั้นได้ตามราคาและก็ตอนที่กำหนด โดยยินยอมให้นำเงินมัดจำและค่าใช้จ่ายสำหรับเช่านิดหน่อยมาคิดเป็นค่าซื้อบ้านได้

6. ค้าส่ง (Wholesaling)

เป็นการขายในราคาไม่แพง เพื่อสะสางอสังหาฯ ที่ไม่มีสภาพคล่องแล้วก็ไปลงทุนในเคสอื่นที่กระฉับกระเฉงกว่า

7. ร่วมลงทุนกับผู้ซื้อ (Offer a “Soft” Joint Venture)

ส่วนมากใช้กับวิธีขายที่ดินไม่ภายใต้ข้อตกลงขายในราคาต่ำเป็นพิเศษ แต่จะได้ส่วนแบ่งผลกำไรจากกระบวนการทำประโยชน์จากที่ดินแปลงนั้นๆซึ่งบางทีอาจปรับปรุงเป็นคอนโดฯ หรืออสังหาฯ เชิงพาณิชย์อื่นๆแล้วก็อีกกรณีถ้าหากเป็นการขายบ้านมือสอง เป็นเจ้าของบ้านร่วมลงทุนกับผู้ซื้อ (นักลงทุน) ตกแต่งบ้านแล้วก็ทำตลาดด้วยกัน ขายได้กำไรเยอะแค่ไหนค่อยนำมาแบ่งกัน

8. ขายแล้วเช่ากลับ (Sales & Leaseback Strategies) หรือ “ขายแบบการันตีผลตอบแทน (Sales with Guaranteed Rental Yields)”

ใช้ได้ดีกับอสังหาฯ ขายยากทุกชนิด โดยเจ้าของจะนำอสังหาฯ มาจัดแจงในรูปโฮเต็ลหรืออพาร์ตเมนต์เพื่อหาเงิน นำมาจ่ายผลตอบแทนให้ผู้ซื้อในรูปค่าใช้จ่ายในการเช่า

9. ขายพร้อมสิทธิขายคืน (Sell Option)

ให้สิทธิผู้ซื้อขายคืนให้กับคนขายได้ในอนาคตในราคาที่มีผลกำไรจากที่ตกลงกัน โดยผู้บริโภคมีสิทธิเลือกที่จะขายคืนหรือขายเองในตลาดก็ได้ นิยมใช้ร่วมกับกลอุบายขายแล้วเช่าคืนกลับ ซึ่งพอๆกับว่าผู้ซื้อจะได้รับการการันตีอีกทั้ง Income รวมทั้ง Capital Gain ในเวลาเดียวกัน

10. คำแนะนำแลก (Offer an Exchange)

แนวทางแปลงจากผู้ขายมาเป็นคนซื้อ โดยอาจเป็นการเปลี่ยนระหว่างอสังหาฯ ประเภทเดียวกันหรือคนละจำพวก หรือแลกกับสินทรัพย์ชนิดอื่นก็ได้

11. เปลี่ยนแปลง & จัดแต่งแล้วเอามาขายใหม่

จากการศึกษาเล่าเรียนในต่างแดนพบว่าการรีโนเวท (Renovate) รวมทั้งจัดแต่งบ้านขาย (Staging) อย่างเหมาะสม จะช่วยร่นช่วงเวลาขายลงได้ถึงครึ่งหนึ่ง แถมได้ราคาสูงขึ้นอีก 10-15%

12. เปลี่ยนแปลงการใช้ผลดี (Convert the Use)

แปลงการใช้คุณประโยชน์เป็นอสังหาฯ ที่ตลาดกำลังปรารถนาเป็นวิธีหนึ่งที่ช่วยให้บ้านขายได้ ดังเช่น แปลงบ้านเป็นห้องเช่า แปลงบ้านเป็นร้านรวง จากร้านรวงมาเป็นอยู่อาศัย หรือจากสำนักงานเป็นอพาร์ตเมนต์ ฯลฯ