Právo stavby

Právo stavby je věcné právo k věci cizí. Jedná se nejen o věcné právo, ale zároveň také o nemovitou věc. Tento institut existoval již v rakouském všeobecném zákoníku občanském z roku 1811, v padesátých letech byl v souvislosti se změnou přístupu k vlastnickým právům opuštěn. Nový občanský zákoník tento institut obnovuje v souvislosti s návratem k zásadě superficies solo cedit, podle níž jsou věci pevně spojené se zemí nacházející se na pozemku součástí daného pozemku. Právo stavby umožňuje nevlastníkovi, aby mohl postavit stavbu na cizí pozemek. Právem stavby je možné zatížit jak stavbu již zřízenou, tak i stavbu, která bude teprve postavena. Stavba samotná není ani součástí pozemku, ani samostatnou věcí – stane se součástí práva stavby. Právo stavby jako takové je nemovitou věcí.

Podstata práva stavby

Jedná se o věcné právo k věci cizí, které lze ze své podstaty zřídit pouze k pozemku. Toto právo umožňuje stavebníkovi (osoba oprávněná z práva stavby) postavit nebo mít na pozemku vlastníka (osoba povinná z práva stavby) stavbu po smluvenou dobu. Pro tuto dobu je zákoně stanoveno omezení na maximální dobu 99 let. Pokud nabyl stavebník právo vydržením, nabývá je na dobu 40 let, na návrh může tuto dobu soud prodloužit. S právem stavby je na rozdíl od stavby možná nakládat, tzn. je ho možné převést na jiného, dědit či ho zatížit. Postavenou stavbu je pak možné i pronajímat. Právo stavby není možné omezit rozvazovací podmínkou.

Právo stavby a pozemek

Stavbu lze zbudovat jak na povrchu (domy, továrny), tak pod povrchem (sklepy, studny). Lze ho zřídit i k pozemku, na kterém daná stavba nebude přímo stát, ale pro lepší využití stavby se pozemek hodí (např. příjezdová cesta, manipulační plocha na sousedním pozemku atd.). Jedná se o věcněprávní vadu pozemku zapsanou ve veřejném seznamu.

Právo stavby a stavba

Právo stavby lze zřídit pouze ke stavbě jako k celku nikoli pouze k jejím součástem. Lze jej zřídit za účelem postavit budovu zcela novou, nebo k již existující budově, například za účelem rekonstrukce.

Nemožnost práva stavby

Právo stavby nelze zřídit ve dvou případech:

• Na pozemku vázne právo neslučitelné s účelem stavby – např. věcná služebnost. (Pokud se jedná o právo obligační, které platí jen inter partes, tak právo stavby zřídit lze. Osoba oprávněná z obligačního vztahu má poté právo na náhradu škody)
• Pozemek je zatížen zástavním právem – ke zřízení práva stavby je třeba souhlas zástavního věřitele.

Vznik práva stavby

Právo stavby lze zřídit:

• Smlouvou o právu stavby a následným zápisem do veřejného seznamu – tato smlouva aby měla mít písemnou formu a musí obsahovat jasný projev vůle vlastníka pozemku o jeho souhlasu se zřízením práva stavby. Dále by měl být přesně specifikován pozemek, který bude právo stavby zatěžovat, stejně jako doba trvání práva stavby. Smluvní strany by ve smlouvě měly také uvést, zdali se jedná o úplatné či neúplatné zřízení práva. Úplata může být jednorázová, nebo v postupných dávkách, které jsou poté v souhrnu označeny jako stavební plat. Stavební plat ale není možné zvyšovat v závislosti na nejistých budoucích událostech, pokud se nejedná o inflaci či deflaci. Strany si mohou také vyjednat podrobnosti týkající se zamýšlené stavby (velikost, podoba, účel) či termín dokončení stavby.
• Vydržením – stejné podmínky jako u vlastnického práva
• Rozhodnutím orgánu veřejné moci – prakticky je možné pouze podle § 1145 NOZ při zrušení spoluvlastnictví. Zápis do veřejného seznamu je poté deklaratorní povahy.

Zánik práva stavby

Právo stavby zaniká:

• Uplynutím doby, pro kterou bylo právo zřízeno
• Dohodou smluvních stran

Pokud se strany nedohodnou jinak, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi po uplynutí doby, na kterou bylo právo zřízeno, náhradu za stavbu. Výši této náhrady si mohou strany dojednat, pokud tak neučiní, mělo by se jednat o polovinu hodnoty stavby v době zániku. Samotný zánik stavby nemá vliv na trvání práva stavby. Po dobu trvání práva stavby může být stavba znovu postavena.