Vedlejší ujednání při kupní smlouvě

Vedlejší ujednání

Vedlejší ujednání (lat. pacta adiecta) při kupní smlouvě představují modifikaci obecného režimu kupní smlouvy. Oproti předchozí úpravě zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále také jen OZ) úpravu vedlejších ujednání blíže specifikuje a rozšiřuje o výhradu zpětného prodeje a výhradu lepšího kupce. Vedle těchto ujednání přebírá OZ ze zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (dále také jen obchodní zákoník) úpravu výhrady vlastnictví, koupě na zkoušku a cenové doložky. Ze zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále také jen OZ 1964) přebírá dále úpravu výhrady vlastnictví, výhrady zpětné koupě a předkupního práva. Výčet vedlejších ujednání v OZ je demonstrativní, strany si tak mohou ujednat i jiná vedlejší ujednání.

Zřizuje-li se výhrada vlastnického práva, výhrada zpětné koupě, zákaz zcizení či zatížení, předkupní právo, výhrada lepšího kupce nebo koupě na zkoušku jako právo věcné, vzniká až samotným zápisem do veřejného seznamu.

Vedlejší ujednání dále zavazují dědice strany pouze, je-li to výslovně ujednáno.

Výhrada vlastnického práva

Výhrada vlastnického práva (lat. pactum reservati dominii) je dvoustranné ujednání, které spočívá v suspenzivní úpravě obecného principu převodu vlastnického práva k věci. V případě movité věci přechází vlastnické právo obecně jejím převzetím (tradice). Je-li ujednána výhrada vlastnictví, přechází vlastnictví na nabyvatele zpravidla teprve až úplným zaplacením kupní ceny. Takové ujednání tedy zlepšuje pozici prodávajícího, vzhledem k tomu, že zvyšuje šanci, že kupující dostojí své povinnosti zaplatit kupní cenu, nicméně může poskytovat ochranu i kupujícímu, a to před, řetězovými prodeji věci ze strany prodávajícího více kupujícím. Nicméně nebezpečí škody na věci přechází v případě výhrady vlastnictví na kupujícího nikoliv s převodem vlastnického práva, ale již samotným převzetím věci. Plody a užitky za trvání výhrady náleží prodávajícímu.

Od koupě s odkládací podmínkou se ujednání o výhradě vlastnického práva liší tím, že důsledky takového ujednání nastanou v závislosti na vůli jedné ze stran, zatímco odkládací podmínka je objektivní skutečností.

Srovnání s předchozí právní úpravou

Výhrada vlastnictví byla v předchozí úpravě upravena jak v obchodním zákoníku, tak v OZ 1964, přičemž jednotlivé úpravy se do jisté míry lišily. OZ tak úpravu výhrady vlastnictví sjednotil.

Úprava výhrady vlastnictví v OZ vychází do jisté míry z úpravy obchodního zákoníku. Nově je ujednání o výhradě vlastnictví bezformálním jednáním, nevyžaduje se tedy písemná forma. To však neplatí, je-li předmětem ujednání nemovitá věc. Další změnu, kterou přinesla nová právní úprava tedy je možnost zřízení výhrady vlastnictví i v případě nemovité věci, a to jak obligačně, tak jako věcné právo. Strany si dále mohou sjednat i jiný okamžik nabytí vlastnického práva, než jakým je úplné zaplacení kupní ceny.

Výhrada vlastnictví může plnit i funkci zajišťovací, zejména, je-li předmětem závazku nemovitá věc. Dála nalezne uplatnění zejména u distančního prodeje na aukčních portálech.

Výhrada vlastnického práva působí vůči třetím osobám, byla-li ujednána ve formě veřejné listiny nebo v písemné formě s úředně ověřenými podpisy stran.

Výhrada zpětné koupě

Výhrada zpětné koupě (lat. pactum de retroemendo) patřila k hojně vužívanému institutu již v římském právu. Obsahem ujednání je právo prodávajícího žádat na kupujícím převedení věci zpět za stejnou cenu a tomu odpovídající povinnost kupujícího předmětnou věc prodávajícímu prodat zpět. Zda dojde k realizaci práva zpětné koupě záleži vždy jednostranně na vůli prodávajícího.

Naplnění výhrady zpětné koupě má obdobný účinek jako např. odstoupení od kupní smlouvy, nebo zavření smlouvy o smlouvě budoucí, avšak případě ujednání výhrady zpětné koupě při kupní smlouvě strany uzavírají dvě smlouvy současně, přičemž jedna je podmíněná a druhá nepodmíněná.

Výhrada zpětné koupě může být zřízena jako právo věcné . Jestliže bylo právo takto zřízeno k věci zapsané ve veřejném seznamu, lze tuto věc zatížit pouze se souhlasem oprávněného z práva zpětného koupě.

V české úpravě obsahoval úpravu výhrady zpětné koupě již obecný zákoník občanský. Následně byla pak výhrada upravena v OZ 1964.

Srovnání s předchozí právní úpravou

OZ již oproti staré právní úpravě umožňuje sjednat výhradu jak k věci movité, tak k věci nemovité. Jednání, kterým se zřizuje právo zpětné koupě je opět bezformálním, nevyžaduje se proto písemná forma. To neplatí, zřizují-li strany právo jako věcné. V takovém případě se do veřejného seznamu zapíše jednak právo zpětné koupě a jednak osoba, v jějíž prospech bylo takové právo zřízeno.

V případě movité věci přechází nebezpečí škody na věci na kupujícího v okamžiku převzetí věci a v případě věci nemovitá přechází nebezpečí škody na věci na kupujícího k okamžiku, který strany ujednaly pro převzetí věci kupujícím.

Lhůty pro uplatnění práva

Jestliže strany neujednají lhůty jiné, platí pro movité věci lhůta tři roky a pro nemovité věci lhůta deset let. V těchto lhůtách je nutné právo realizovat, oprávněná osoba tedy musí do uplynutí lhůty požádat zavázanou osobu o převedení věci zpět.  Kupující pak musí prodávajícímu věc v nezhoršeném stavu vrátit a prodávající má povinnost vrátit kupujícímu kupní cenu.

Zlepšení a zhoršení věci

V případě, že kupující vynaloží na zlepšení věci větší náklady než vyžaduje běžná údržba věci, je prodávající, v případě, že požádá a zpětný převod věci, povinen kupujícímu nahradit to, oč se věc zlepšila. Náhrada náleží kupujícímu i v případě mimořádného nákladu (např. v případě živelní pohromy apod.), který vynaložil pro zachování věci. V obou případech náhrady má kupující obdobné postavení jako poctivý držitel.

Dojde-li naopak ke zhoršení věci nebo znemožnění jejího vrácení z důvodu, za něž odpovídá kupující, je tento povinen nahradit prodávajícímu škodu.

Obecně platí, že právo zpětné koupě je nezcizitelné, nicméně strany si mohou ujednat něco jiného.

Výhrada zpětného prodeje

OZ upravuje rovněž výhradu zpětného prodeje (lat. pactum de retrovendendo). Oproti výhradě zpětné koupě není oprávněným z výhrady prodávající, ale kupující, pro něhož je tato zřízena. Kupující tak má právo převést věc zpět prodávajícímu, čemuž odpovídá povinnost prodávajícího věc přijmout a zaplatit sjednanou kupní cenu kupujícímu.

Srovnání s předchozí právní úpravou

V předchozí právní úpravě nebyla výhrada zpětného prodeje nikterak výslovně upravena, nicméně strany závazku si ji mohly ujednat prostřednictvím jiných vedlejších ustanovení podle § 610 OZ 1964. OZ rovněž nevěnuje výhradě zpětného prodeje hlubší pozornost, pouze odkazuje na ustanovení o výhradě zpětné koupě, které se v případě výhrady zpětného prodeje užijí obdobně.

Obdobné užití ustanovení o výhradě zpětné koupě

Na ujednání o výhradě zpětného prodeje nelze použít zákaz zatížení věci pouze se souhlasem toho, pro něhož je výhrada zřízena, vzhledem k tomu, že oprávněným z výhrady zpětného prodeje je právě kupující. Kupující tak může věc zatěžovat bez jakéhokoliv omezení, přičemž pro ochranu práv prodávajícího lze pro takový případ užít ustanovení o náhradě škody.

Předkupní právo

Institut předkupního práva (lat. pactum protimeseos) byl rovněž hojně využíván již v právu římském. V klasickém období však bylo možno zřídit předkupní pouze jako obligační závazek. Později jej bylo možno zřídit rovněž i jako právo věcné, z čehož se ve středověku vyvinula konstrukce retraktu.

Podstatou předkupního práva je právo oprávněného žádat, aby v případě zcizení byla věc nabídnuta ke koupi nejprve jemu. Takovému právu odpovídá povinnost dlužníka nabídnout věc ke koupi nejprve oprávněnému z předkupního práva. Dospělost závazku nastává okamžikem uzavření smlouvy s koupěchtivým. Oznamovací povinnost vznikne zavázanému z předkupního práva ve chvíli, kdy dojde ke konsensu s koupěchtivým ohledně veškerých podmínek koupě. Oprávněný z předkupního práva má nárok, aby mu byla věc prodána za stejných podmínek, jako by byla prodána koupěchtivému. Jestliže prodávající nabídne věc za jinou cenu, než cenu nabídnutou koupědchtivěému, jedná se o porušení předkupního práva.

Úprava předkupního práva počítá s tím, že zavázaný z předkupního práva ujedná s koupěchtivým rozvazovací, případně odkládací podmínku, pro případ uplatnění předkupního práva ze strany oprávněného. V případě vědomí koupěchtivého o předkupní právu konstruuje OZ fikci uzavření smlouvy s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva. Účel této rozvazovací podmínky je ochrana dlužníka.

V současné době lze předkupní právo zřídit jak s obligačními účinky, tak jako právo věcné, přičemž v případě věcného práva zavazuje ujednání i právního nástupce té strany, která smlouvu uzavřela.

Srovnání s předchozí právní úpravou

Oproti OZ 1964 připouští OZ užití ustanovení o předkupním právu i na jiné způsoby zcizení (darování, směna). Stále však platí, že předkupní právo lze sjednat i bez uzavření kupní smlouvy, například v souvislosti s jiným smluvním typem.

Předkupní právo zákonné

Právní úprava zná vedle dohody stran jako důvod vzniku závazku i zákon. OZ upravuje předkupní právo člena rodiny účastného na provozu rodinného závodu (§704), předkupní právo spoluvlastníků v některých případech (§1124), předkupní právo spoluvlastníků zemědělského závodu (§1125), předkupní právo nájemce k jednotce (§1187), předkupní právo stavebníka a vlastníka pozemku v případě práva stavby (§1254) a konečně předkupní právo vlastníka stavby nebo pozemku v případech odděleného vlastnictví stavby a pozemku (§3056). Posledním zmíněným ustanovením se OZ vrací zpět k zásadě superficies solo cedit. Vzhledem k tomu, že předchozí právní úprava vnímala stavbu jako samostatnou věc v právním slova smyslu, nebylo možné dostát nově zavedené zásadě, zhmotněné v ustanovení § 506 OZ, podle něhož jsou stavby zřízené na pozemku součástí pozemku na němž jsou zřízeny. Zákonodárce uvedený problém vyřežil právě zmíněným přechodným ustanovením, podle něhož má vlastník pozemku na němž je zřízena stavba předkupní právo ke stavbě a naopak, čímž se dosáhne toho, aby se postupem času jak pozemky, tak stavby na nich stojící dostaly do rukou jedné osoby.

Zánik předkupního práva

Předkupní právo zaniká v případě, že jej a) předkupník uplatní, b) zánikem věci, c) zánikem kupní smlouvy, jejíž součástí bylo ujednání o předkupním právu, d) dohodou stran, e) splynutím předkupníka a zavázaného z předkupního práva, f) jiným zcizením věci, na něž se věcné právo nevztahuje, nejde-li o právo věcné, g) nevyužitím předkupního práva po učinění nabídky ze strany zavázaného z předkupního práva, případně h) v jiných případech, které zákon zná.

V případě uplatnění práva předkupníkem je předkupník povinen zaplatit kupní cenu v ujednané lhůtě, jinak do osmi dnů po nabídce. V případě nezaplacení kupní ceny ve lhůtě pak předkupní právo zaniká.

Koupě na zkoušku

Koupě na zkoušku (lat. pactum displicentiae) je ujednání, jehož obsahem je koupě věci s podmínkou, že kupující tuto věc ve zkušební době schválí. Hospodářský účel takového ujednání spočívá v možnosti kupujícího své rozhodnutí dodatečně přehodnotit, což znamená, že smlouvou je jednostranně vázán pouze prodávající, zatímco ze strany kupujícího záleží na jeho vůli, zda učiní smlouvu perfektní.

Smlouva může být uzavřena jak s odkládací, tak s rozvazovací podmínkou, přičemž předmětem ujednání může být jak věc movitá, tak věc nemovitá.

Lhůty pro uplatnění práva

Vzhledem k tomu, že schválení, případně neschválení je konstrukcí odkládací, případně rozvazovací podmínky, může k takovému jednání dojít i konkludentně.  Jestliže kupující věc nepřevzal, pak má podmínka povahu právě podmínky odkládací. V takovém případě má kupující povinnost sdělit prodávajícímu ve zkušební době, že věc schvaluje.

Zkušební lhůta se řídí v první řadě podle ujednání stran. Není-li takového ujednání, pak činí v případě movitých věcí 3 roky a v případě věcích nemovitých jeden rok od uzavření smlouvy. Jestliže si však strany ujednaly prohlédnutí věci nebo vyzkoušení věcvi po jejím odevzdání, pak běží zkušební doba právě ode dne odevzdání.

Srovnání s předchozí právní úpravou

OZ 1964 úpravu koupě na zkoušku explicitně neobsahoval, nicméně umožňoval její užití prostřednictvím úpravy “jiných vedlejších ujednání” v § 610. Vedle toho byla koupě na zkoušku výslovně upravena v obchodním zákoníku.

V případě obchodněprávní úpravy šlo vždy o kupní smlouvu uzavřenou s podmínkou schválení zboží. V případě, že kupující věc nepřevzal, měla podmínka povahu rozvazovací, přičemž za schválení se považovalo, když kupující věc ve zkušební době písemně neodmítl. OZ oproti tomu písemnou formu pro odmítnutí věci nepožaduje. Schválení je však v obou případech podmínkou platnosti smlouvy.

Výhrada lepšího kupce

Obsahem výhrady lepšího kupce (lat. in diem addictio) je možnost prodávajícího na základě jeho svobodné vůle uskutečněný prodej zrušit a věc prodat lepšímu kupci.

Důvodem k ujednání výhrady lepšího kupce může být například bdělost prodávajícího, který není plně zorientován v ceně, nicméně pro stranu kupujícího je takové ujednání značně nevýhodné. Tato skutečnost je mnohdy kompenzována nižší kupní cenou než je cena obvyklá.

Určení, zda a kdo je lepším kupcem závisí čistě na vůli prodávajícího. Určujícím hlediskem bude především výše kupní ceny. Své rozhodnutí nemusí prodávající kupujícímu nikterak odůvoďnovat. Strany však mohou ujednat i jinak.

Lhůty pro uplatnění práva

Prodávající může zvolit lepšího kupce předně ve sjednané lhůtě. V případě, že tato lhůta není sjednaná, užije se subsidiárně zákonné lhůty, která činí u movitých věcí 3 dny a u nemovitých věcí jeden rok, přičemž okamžik rozhodný pro počátek běhu lhůty je okamžik uzavření smlouvy.

Srovnání s předchozí právní úpravou

V předchozí právní úpravě nebyl výhrada lupšího kupce upravena ani v OZ 1964 ani v obchodním zákoníku. Její užití však bylo možné prostřednictvím jiných vedlejších ujednání v § 610 OZ 1964.

Cenová doložka

Cenová doložka v nejširším slova smyslu umožňuje úpravu kupní ceny ex post, a to s ohledem na splnění konkrétních, stranami vymezených, podmínek. Důvod k takovému ujednání lze nalézt v ochraně stran před negativními externalitami plynoucími ze změn okolností v období mezi uzavřením kupní smlouvy a její samotnou realizací. Ujednání o cenové doložce se tedy uplatní především u dlouhodobých závazků na opakující se plnění.

Srovnání s předchozí právní úpravou

V předchozí právní úpravě byla úprava cenových doložek upravena v obchodním zákoníku.

OZ přinesl v úpravě cenových doložek značnou volnost, kdy cenovou doložku lze sjednat jednak naprosto konkrétní podmínku, ale i bez předem určených důvodů, a tedy zcela bez omezení vztahujících se ke změnám okolností. Je tedy na vůli stran, za jakých podmínek konkrétní doložku ujednají.

Výrobní náklady

Cenová doložka působí jak při pohybu ceny nahoru, tak při pohybu ceny dolů. Cena se upraví dodatečně s příhlédnutím k výrobním nákladům. Výrobními náklady se přitom rozumí vše, co má jakýkoliv vliv na konečnou výši nákladů na prodávanou věc, a to z pohledu prodávajícího. Především půjde o náklady na výrobní materiál, zaměstnance, dopravu, subdodavatele apod..

Zákaz zatížení nebo zcizení

OZ neupravuje zákaz zcizení formálně mezi ostatními vedlejšími ujednáními při kupní smlouvě, nýbrž v § 1761, nicméně své uplatnění najde předmětné ujednání i zde.

Prostřednictvím zákazu zcizení nebo zatížení omezují strany závazku své dispozice s předmětem závazku.

Zcizení a zatížení

Zcizení představuje převod vlastnického práva k věci na zcizitele, přičemž důvodem převodu je právní jednání. Zatížením se oproti tomu rozumí zřízení věcného práva nebo práva závazkového s obdobnými účinky jako má právo věcné (nájem, pacht) k věci. Takové právo vázne na věci s účinky vůči třetím osobám. V obou případech tak jde o omezení dispozice stran s věcí.

Účelem takového ujednání je zejména snížení rizika věřitele, která vyplývají ze závazků. V dalších případech má i funkci utvrzovací.

Srovnání s předchozí právní úpravou

Předchozí právní úprava zákaz zastavení nikterak neupravovala. Se zákazem zcizení naopak předchozí právní úprava spojovala absolutní neplatnost. V aktuální úpravě je následkem porušení zákazu zcizení a zatížení především porušení smluvní povinnosti, přičemž je na stranách s jakou sankcí porušení této povinnosti spojí (smluvní pokuta, splatnost dluhu, rozvazovací podmínka apod.).

Jiná vedlejší ustanovení

Výčet vedlejších ujednání při kupní smlouvě v OZ je demonstrativní a je tak na vůli stran ujednat i jiný vedlejší ustanovení než ta, které OZ výslovně upravuje. Obsahem vedlejšího ujednání stran však vždy je výhrada nebo podmínka připouštějící změnu nebo zánik práva a povinností z kupní smlouvy.

Zánik výhrady se řídí podle ujednání stran. Jestliže strany nic neujednají, určuje zákon pro zánik subsidiární lhůtu jednoho roku od účinnosti kupní smlouvy, pokud ji neuplatnil v této lhůtě ten, kdo je z výhrady nebo podmínky oprávněn.