Bytové spoluvlastnictví

§ 1158 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen “NOZ”), uvádí: Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty (nebo nebytovými prostory – typicky kanceláře). Spoluvlastnictví je právní stav, kdy dvěma a více subjektům práva společně náleží vlastnické právo k věci. Bytové spoluvlastnictví vzniká, je-li věc, ke které má vlastnické právo více spoluvlastníků, nemovitá a je-li její součástí stavba (dům). Stavba je z pravidla součástí pozemku, nebo práva stavby, takže není samostatnou věcí v právním smyslu (§ 506 NOZ). Stavba může být samostatnou věcí pouze ve výjimečných případech, a v takovém případě k ní může vzniknout bytové spoluvlastnictví, jsou-li splněny další podmínky uložené zákonem. Dále je důležité vysvětlit si pojem byt. Byt je reálným prostorem v domě, nikoli právním pojmem. Důležité je, že byt nikdy nemůže být samostatnou věcí v právním smyslu, a to ani když by stavba byla výjimečně samostatnou věcí. To znamená, že byt nemůže být předmětem vlastnického, ani jiného práva. Abychom s bytem mohli právně nakládat, musí být vymezen jako jednotka.

Jednotka

§ 1159 NOZ Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá. Jak již vyplývá z paragrafu, jednotka jakožto kvazipředmět bytového spoluvlastnictví (skutečným předmětem de lege je stavba jako součást pozemku/práva stavby nebo jako samostatná věc), je nejen byt, nebo nebytový prostor, ale i podíl na společných částech nemovité věci, což právě společně tvoří jednotku.

Společné části

Do společných částí patří dle NOZ zejména: pozemek,

* na němž byl dům zřízen, nebo právo stavby, jehož je dům součástí,
* stavební části podstatné pro zachování domu a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky (vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu, střechy, komíny, schodiště…),
* zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu (rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem, rozvody plynu až k uzávěru pro byt…).

Společnými částmi jsou i věci, které jsou přenechány k výlučnému užívání některému z vlastníků, například balkony, lodžie, atria přístupné z jednotlivých bytů, radiátory v bytech atd. Nejpodrobněji společné části nemovité věci upravuje prováděcí nařízení č. 366/2013 Sb. Ve kterém se dozvíme zejména to, jaké části nemovité věci jsou společné, způsob výpočtu podlahové plochy bytu a další.

Určení podílu

Podíl na těchto společných částech může být určen několika způsoby:

1. podle poměru podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě (uplatní se vždy, není-li stanoveno jinak),
2. stejné pro všechny vlastníky,
3. podle umístění, povahy a rozměru bytu.

Pozor na starou právní úpravu

Do 31. 12. 2013 platil zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, který vymezoval jednotky odlišně. Jednotkou se rozuměl samotný byt a spolu s jednotkou se povinně převáděl podíl na společných částech domu (§ 8 zákona č. 72/1994 Sb.), nešlo však o součást jednotky. Více k řešení střetu staré a nové právní úpravy a souvisejícím otázkám účinnosti lze nalézt v přechodném ustanovení § 3063 NOZ.

Vznik jednotky

Jednotka vzniká podle NOZ třemi způsoby, přičemž tento výčet je taxativní:

1. přímo výstavbou, v tomto případě je zápis do veřejného seznamu pouze deklaratorní,
2. zápisem do veřejného seznamu (např. v situaci, kdy sourozenci zdědí dům rodičů, jeden z nich chce svou část pronajímat, druhý chce bydlet, pokud je to možné, úřad zřídí na nemovité věci jednotky a ty vznikají zápisem do veřejného seznamu, který je konstitutivní = intabulační princip dle § 1105 NOZ),
3. rozhodnutím soudu s deklaratorním zápisem.