Nájem prostoru sloužícího podnikání

Systematické zařazení

Část 4. – Relativní majetková práva

Hlava II – Závazky z právních jednání

Díl 2 – Přenechání věci k užití jinému

Oddíl 3 – Nájem

Pododdíl 3 – Zvláštní ustanovení o nájmu prostor sloužícího k podnikání

Nájem prostoru sloužícího podnikání je zvláštním typem nájmu. Aby se o tento smluvní typ jednalo, musejí být proto splněny nejen pojmové znaky nájmu, jak je vymezuje § 2201 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“ nebo také „OZ“), ale i další specifický znak – musí jít o prostor nebo místnost a zároveň musí být účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti (k tomu viz dále).

Úprava institutu za předchozí právní úpravy

Předchozí občanský zákoník (zák. č. 40/1964 Sb.) úpravu obdobnou dnešnímu nájmu prostoru sloužícího k podnikání neobsahoval. Naopak byl tento institut vyčleněn do samostatného právního předpisu, respektive do zák. č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen „zákon o nájmu nebytových prostor“). Tento zákon byl navíc vůči občanskému zákoníku ve vztahu speciality.

Jak napovídá již název předmětného zákona, i samotný institut se nazýval odlišně – konkrétně šlo o nájem nebytových prostor.[1] Současná právní úprava obsahuje odlišnou působnost. Zatímco zákon o nájmu nebytových prostor zastřešoval právní úpravu všech místností či jejich souborů, které byly – na základě rozhodnutí příslušného stavebního úřadu[2] – určeny k účelům odlišným od bydlení, občanský zákoník vyžaduje, aby příslušné prostory nebo místnosti byly využívány k provozování podnikatelské činnosti.[3] [4]

Pojmové znaky

§ 2302 OZ stanoví:

(1) Ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

(2) Jedná-li se o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti ve smyslu odstavce 1, použijí se obecná ustanovení o nájmu.

Z výše uvedeného ustanovení, které prvotně přibližuje institut nájmu prostoru sloužícího podnikání, lze vysledovat následující: Prostorem sloužícím k podnikání je:

1. prostor nebo místnost
2. je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti
3. slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání, a to
4. bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen

1. Prostor nebo místnost

„Výklad pojmu „místnost“ a „prostor“ kolísá: skladovací halu nelze patrně označit za místnost, v místnostech se naopak provozují kanceláře, studia, závody restauračního typu. Proto jsou v úvodním ustanovení užity vedle sebe nejprve zmíněny oba výrazy, aby se předešlo pochybnostem.“[5]

Ačkoliv pojem prostoru ani místnosti v kontextu nájmu občanský zákoník nevysvětluje, důvodová zpráva se jej snaží blíže přiblížit. Dle důvodové zprávy jsou prostorem sloužícím k podnikáním vystavěná či vybudovaná část nemovité věci, která má sloužit podnikání. Pod podnikáním pak důvodová zpráva rozumí zejm. výkon živnosti či jiné činnosti výrobní, skladovací, nebo i poskytování služeb. Jako příklad pak uvádí například provoz restaurace, řemeslnické činnosti; výslovně nicméně předpokládá i místnosti, ve kterých se provozují tzv. svobodná povolání. I lékařská ordinace nebo lékárna tak mohou být činností vykonávanou v prostorech sloužících podnikání.[6]

Podstatné je to, aby prostor či místnost byla ohraničená. Tato ohraničenost pak musí být evidentní a rozpoznatelná, například zdí nebo plotem. Zároveň je vyžadováno, aby se jednalo o prostor na nemovitosti.[7]

2. Účelem nájmu je provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti

Samotný pojem podnikání je vymezen v § 420 OZ. V kontextu právní úpravy nájmu prostoru sloužícího podnikání je však třeba chápat šířeji, resp. zahrnout pod pojem podnikání i takové případy samostatné výdělečné činnosti, která bude splňovat znaky podnikání dle § 421 OZ, byť nebude provozována způsobem, který stanoví § 420 odst. 1 OZ, tedy živnostenským nebo obdobným způsobem.[8]

3. Slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání

Jak již bylo zmíněno, je nezbytné, aby v případě podnikání šlo o skutečný účel nájmu. Pokud by prostory sloužily k více účelům, přičemž jedním z nich by bylo i podnikání, posoudila by se povaha takové smlouvy, a tedy i to, jaká úprava se na ni bude či nebude vztahovat, dle převažující povahy nájmu.[9]

4. Bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen

Zákon nevyžaduje, aby účel nájmu prostor byl ve smlouvě explicitně vyjádřen. Rozhodující proto bude faktický stav.

Forma nájemní smlouvy

Občanský zákoník pro smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání vyžadovanou formu nepředepisuje. Tuto smlouvu je tedy možno uzavřít nejen písemně, ale i ústně nebo konkludentně. Vždy je však třeba respektovat pravidlo stanovené v § 15 zák. č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, které vyžaduje, aby byla smlouva uzavřena v písemné formě, pakliže má být nájemní právo k nebytové jednotce být zapsáno do katastru nemovitostí.[10]

Zvláštní oprávnění a zákazy ve vztahu k nájemci

Jak bylo uvedeno výše, je nájem prostoru sloužícího podnikání zvláštním druhem nájmu, a ve vztahu k obecným ustanovením o nájmu je ve vztahu speciality, tedy tam, kde není upraveno jinak, se užijí ustanovení § 2201 an. OZ. Vzhledem ke specifičnosti nájmu prostor, které slouží podnikání, však zákonodárce zvlášť upravuje i následující oprávnění, jakož i zákaz nakládání s pronajatou věcí.

Zákaz provozovat jinou činnost nebo změnit způsob nebo podmínky jejího výkonu

Pravidlo upravené v § 2304 OZ označuje důvodová zpráva za úpravu, jejíž potřeba byla zjevná, přesto však v zákoně o nájmu nebytových prostor absentovala. Zákaz provozovat jinou činnost či změnit způsob nebo podmínky jejího výkonu je však nájemci zapovězen pouze za předpokladu, že by tato změna způsobila zhoršení poměrů v nemovité věci, nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele této nemovité věci.

Zhoršení poměrů by bylo možno spatřovat například ve zvýšené hlučnosti, prašnosti, zhoršení hygieny; poškozováním pronajímatele lze rozumět například opotřebovávání pronajaté věci zvýšeným způsobem.[11]

Takto změnit druh vykonávané činnosti může tedy nájemce pouze se souhlasem pronajímatele, kterého má ustanovení chránit, když umožňuje, aby pronajímatel například takovou změnu povolil spolu s navýšením nájemného.[12] Důvodová zpráva přitom poznamenává, že změnou činnosti může být kupříkladu i změna provozu z denního na noční.[13]

Právo vývěsního štítu (§ 2305, 2306)

V rámci očekávaného zájmu nájemců prostorů sloužících k podnikání k propagaci, zviditelnění se a upoutání potenciálních zákazníků těmto dává občanský zákoník v ustanovení § 2305 oprávnění opatřit nemovitou věc v přiměřeném rozsahu štíty, jakož i návěstími a podobnými znameními. K tomuto je sice třeba souhlasu majitele, tento jej však může odmítnout jen tehdy, má-li pro to vážný důvod. Zákon preferuje oprávnění nájemce i v tom smyslu, že stanoví, že pokud nájemce o udělení souhlasu požádal v písemné formě a pronajímatel se na toto nevyjádří do jednoho měsíce, považuje se pronajímatelův souhlas za daný.[14]

Přiměřenost opatření věci štíty aj. značeními znamená, že nájemce je limitován přiměřenou velikostí, resp. rozsahem těchto štítů. Rozhodující ovšem vždy bude konkrétní případ, jakož i charakter podnikatelské činnosti, délka nájmu nebo to, jakého charakteru je nemovitost, která nebo jejíž část je předmětem pronájmu.[15]

Co se týče souhlasu pronajímatele, tak případy, kdy by se mohl důvodně poskytnutí souhlasu bránit, by musely nejčastěji spadat do nepřiměřenosti rozsahu vývěsních štítů, příp. dočasné faktické nemožnosti tyto umístit, např. z důvodu opravy fasády nemovitosti. V případě, že by měl nájemce za to, že pronajímatel odepřel souhlas neoprávněně, se může domáhat, aby souhlas pronajímatele nahradil soud.[16]

I když nájemci právo opatřit věc štíty aj. znameními náleží, je v souladu s § 2306 OZ i tak povinen tyto odstranit při skončení nájmu a uvést nemovitost, resp. její dotčenou část, do původního stavu.

Skončení nájmu a jeho důsledky

Podle toho, jestli je nájem uzavřen na dobu určitou nebo neurčitou se posoudí, jakým způsobem skončí, a to v souladu s obecnými ustanoveními o skončení nájmu, resp. o skončení nájmu bytu na dobu určitou (§ 2225 an., § 2311 OZ). V ustanoveních § 2308 a § 2309 OZ poskytuje zákon jak nájemci, tak i pronajímateli důvody, pro které jsou oprávněni vypovědět nájem i před uplynutím ujednané doby, pokud dojde k naplnění některé ze skutkových podstat.

Výpovědní doba je tříměsíční a ve výpovědi musí být uveden její důvod pod sankcí neplatnosti (§ 2310 OZ). Zvlášť upravená je výpovědní doba u nájmu na dobu neurčitou, u které se prodlužuje výpovědní doba tím, jak dlouho nájem trval. Výpovědní doba tak může trvat tři i šest měsíců (§ 2312 OZ).

Námitkové řízení (§ 2314)

Možnost vznést proti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání námitky přinesl občanský zákoník jako novinku – zák. o nájmu nebytových prostor tuto možnost nájemcům neposkytoval. Námitkami, které může ovšem nájemce podat pouze v případě, kdy výpověď musí obsahovat výpovědní důvod[17], je napadána oprávněnost výpovědi, proto bude jejich využití vhodné hlavně v případech, kdy bude mít nájemce za to, že k naplnění toho kterého výpovědního důvodu nedošlo. Toto ustanovení navíc směřuje pouze k posouzení oprávněnosti výpovědi, nikoliv její platnosti. Namítání neplatnosti tak není lhůtami § 2314 OZ dotčeno.[18]

Vzhledem k principu právní jistoty omezuje zákonodárce možnost nájemce námitky podat jak měsíční lhůtou ode dne doručení výpovědi, tak i nutností písemné formy a s tím vyplývajících náležitostí vyžadovaných ustanovením § 561 an. OZ. V souladu s § 654 a § 2314 odst. OZ po uplynutí lhůty toto právo prekluduje.[19]

I pronajímatel, kterému byly námitky doručeny, je vázán měsíční lhůtou, a to od doručení námitek. Do uplynutí této lhůty může výpověď vzít zpět. Zpětvzetím přitom pronajímatel konkludentně uznává, že neměl právo nájem vypovědět. Pokud tak neučiní, má nájemce jakožto vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, jak mu umožňuje § 2314 odst. 3 OZ, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi (tedy měsíční lhůta, kterou k tomu měl pronajímatel).

Nájemce by však vždy měl mít na mysli, že pakliže vyklidí pronajatý prostor v souladu s výpovědí, považuje se výpověď za platnou a nájemcem přijatou bez námitek, a nájemcovi tedy výše uvedené oprávnění nevznikne, přičemž to platí jak pro nájem na dobu určitou, tak neurčitou. Dle některých autorů by se v případě takového chování nájemce výpověď považovala za platnou, i kdyby trpěla vážnými vadami způsobující její neplatnost či dokonce zdánlivost.[20]

Náhrada za převzetí zákaznické základny (§ 2315)

Institut náhrady za převzetí zákaznické základny je specifikem nájmu prostoru sloužícího podnikání, když v rámci úpravy nájmu není ani obdobně upraven. Důvodová zpráva popisuje náhradu za převzetí zákaznické základny jako jednorázovou náhradou obvyklé ceny zákaznické základny.[21] Jde o právo bývalého nájemce, jehož účelem tohoto institutu je ochrana nájemce, pokud vlastními silami vybudoval klientelu, z čehož může v budoucnu těžit i budoucí nájemce – například pokud jde o oblíbenou restauraci.[22] Problematickou otázkou však může do budoucna být zejm. vyčíslení výhody nového pronajímatele, neboť bez vyčíslení této výhody nebude pro vypovídaného nájemce možné se domáhat její náhrady. [23] Zároveň tím, že náhrada není vyčíslena, bude záležet na úvaze soudu, který si bude muset stanovit i kritéria pro její posouzení.[24]

K tomu, aby nájemci vzniklo na tuto náhradu právo, je třeba, aby byly splněny následující předpoklady:

1. vypovězený nájemce vybudoval zákaznickou základnu
2. nájem skončil výpovědí ze strany pronajímatele
3. pronajímatel nebo nový nájemce získá převzetím zákaznické základny výhodu
4. nájemce nebyl vypovězen pro hrubé porušení svých povinností

1. Vypovězený nájemce vybudoval zákaznickou základnu

Zákaznickou základnou se rozumí zákazníci, kteří dané zařízení pravidelně navštěvují či využívají jeho služeb v závislosti na povaze vykonávané činnosti. Důležité je, aby základnu vybudoval sám nájemce, a nikoli již vytvořenou základnu pouze převzal.

Podstatné zároveň je, aby klientela byla přímo spojena s pronajatým prostorem. V určitých případech – lékárna, banka, směnárna – totiž tato nebude vázána na pronajatý prostor, ale na nájemce, resp. jím poskytované služby.[25]

2. Nájem skončil výpovědí ze strany pronajímatele

Ze zjevných důvodů (možné zneužití) je nutné, aby k výpovědi nájmu došlo ze strany pronajímatele. V případě, že dojde ke skončení nájmu uplynutím doby či například dohodou, nemá nájemce na tuto náhradu nárok.[26]

3. Pronajímatel nebo nový nájemce získá převzetím zákaznické základny výhodu

Výhodu musí pronajímatel či třetí osoba (nájemce, ale i např. výprosník), opravdu využít. Pro vznik práva na náhradu je tedy nezbytný předpoklad, že zákazníci budou nadále využívat i služeb nájemce nového.

4. Nájemce nebyl vypovězen pro hrubé porušení svých povinností

Takové hrubé porušení je specifikováno například v § 2309 písm. b) OZ, ale i v obecných ustanoveních o nájmu.

[1] SYROVÝ, Lukáš, FOGELOVÁ, Andrea. Nájem prostoru sloužícího k podnikání. Rekodifikační novinky, 2013, č. 8, s. 2-3.

[2] Např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 11. 2009, sp. zn. 26 Cdo 3714/2008; rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2003, č. j. 28 Cdo 1862/2003-87.

[3] DEJLOVÁ, Hana. In KABELKOVÁ, Eva, DEJLOVÁ, Hana. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 370 (§ 2302 OZ).

[4] K vývoji institutu nájmu prostor sloužícího podnikání viz SCHELLE, Karel; TAUCHEN, Jaromír (eds). Encyklopedie českých právních dějin, IV. svazek N-O. Plzeň: Aleš Čeněk, 2016.

[5] Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., § 2302.

[6] Tamtéž.                                               

[7] HULMÁK, Milan. In HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Praha: C. H. Beck, 2014, s. 489 (§ 2302 OZ).

[8] BAJURA, Jan. In ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721-2520) [Systém ASPI]. Wolters Kluwer. Citováno dne 3. 10. 2018. ASPI_ID KO89_e2012CZ. Dostupné v Systému ASPI (§ 2302 OZ).

[9] HULMÁK, Milan. In HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Praha: C. H. Beck, 2014, s. 489 (§ 2302 OZ).

[10] BAJURA, Jan. In ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721-2520) [Systém ASPI]. Wolters Kluwer. Citováno dne 3. 10. 2018. ASPI_ID KO89_e2012CZ. Dostupné v Systému ASPI (§ 2302 OZ).

[11] Tamtéž, § 2304 OZ.

[12] Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., s. 1058.

[13] Tamtéž.

[14] DEJLOVÁ, Hana. In KABELKOVÁ, Eva, DEJLOVÁ, Hana. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 370 (§ 2305 OZ).

[15] HULMÁK, Milan. In HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Praha: C. H. Beck, 2014, s. 496 (§ 2305 OZ).

[16] Tamtéž.

[17] HULMÁK, Milan. In HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Praha: C. H. Beck, 2014, s. 517 (§ 2314 OZ).

[18] DEJLOVÁ, Hana. In KABELKOVÁ, Eva, DEJLOVÁ, Hana. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 406 (§ 2314).

[19] DEJLOVÁ, Hana. In KABELKOVÁ, Eva, DEJLOVÁ, Hana. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 406 (§ 2314).

[20] BAJURA, Jan. In ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721-2520) [Systém ASPI]. Wolters Kluwer. Citováno dne 3. 10. 2018. ASPI_ID KO89_e2012CZ. Dostupné v Systému ASPI (§ 2313 OZ).

[21] Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., § 2315.

[22] BAJURA, Jan. In ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721-2520) [Systém ASPI]. Wolters Kluwer. Citováno dne 3. 10. 2018. ASPI_ID KO89_e2012CZ. Dostupné v Systému ASPI (§ 2315 OZ).

[23] VEČEŘA, Michal. Výpověď nájmu prostoru sloužícího podnikání pronajímatelem. Rekodifikace a praxe. 2014/3, s. 29.

[24] BAJURA, Jan. In ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721-2520) [Systém ASPI]. Wolters Kluwer. Citováno dne 3. 10. 2018. ASPI_ID KO89_e2012CZ. Dostupné v Systému ASPI (§ 2315 OZ).

[25] HULMÁK, Milan. In HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Praha: C. H. Beck, 2014, s. 520-521 (§ 2315 OZ).

[26] BAJURA, Jan. In ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721-2520) [Systém ASPI]. Wolters Kluwer. Citováno dne 3. 10. 2018. ASPI_ID KO89_e2012CZ. Dostupné v Systému ASPI (§ 2315 OZ).