Bytové spoluvlastnictví

§ 1158 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen “NOZ”), uvádí: Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty (nebo nebytovými prostory – typicky kanceláře). Spoluvlastnictví je právní stav, kdy dvěma a více subjektům práva společně náleží vlastnické právo k věci. Bytové spoluvlastnictví vzniká, je-li věc, ke které má vlastnické právo více spoluvlastníků, nemovitá a je-li její součástí stavba (dům). Stavba je z pravidla součástí pozemku, nebo práva stavby, takže není samostatnou věcí v právním smyslu (§ 506 NOZ). Stavba může být samostatnou věcí pouze ve výjimečných případech, a v takovém případě k ní může vzniknout bytové spoluvlastnictví, jsou-li splněny další podmínky uložené zákonem. Dále je důležité vysvětlit si pojem byt. Byt je reálným prostorem v domě, nikoli právním pojmem. Důležité je, že byt nikdy nemůže být samostatnou věcí v právním smyslu, a to ani když by stavba byla výjimečně samostatnou věcí. To znamená, že byt nemůže být předmětem vlastnického, ani jiného práva. Abychom s bytem mohli právně nakládat, musí být vymezen jako jednotka.

Jednotka

§ 1159 NOZ Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá. Jak již vyplývá z paragrafu, jednotka jakožto kvazipředmět bytového spoluvlastnictví (skutečným předmětem de lege je stavba jako součást pozemku/práva stavby nebo jako samostatná věc), je nejen byt, nebo nebytový prostor, ale i podíl na společných částech nemovité věci, což právě společně tvoří jednotku.

Společné části

Do společných částí patří dle NOZ zejména:

* pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo právo stavby, jehož je dům součástí,
* stavební části podstatné pro zachování domu a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky (vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu, střechy, komíny, schodiště…),
* zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu (rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem, rozvody plynu až k uzávěru pro byt…).

Společnými částmi jsou i věci, které jsou přenechány k výlučnému užívání některému z vlastníků, například balkony, lodžie, atria přístupné z jednotlivých bytů, radiátory v bytech atd. Nejpodrobněji společné části nemovité věci upravuje prováděcí nařízení č. 366/2013 Sb. Ve kterém se dozvíme zejména to, jaké části nemovité věci jsou společné, způsob výpočtu podlahové plochy bytu a další.

Určení podílu

Podíl na těchto společných částech může být určen několika způsoby:

1. podle poměru podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě (uplatní se vždy, není-li stanoveno jinak),
2. stejné pro všechny vlastníky,
3. podle umístění, povahy a rozměru bytu.

Pozor na starou právní úpravu

Do 31. 12. 2013 platil zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, který vymezoval jednotky odlišně. Jednotkou se rozuměl samotný byt a spolu s jednotkou se povinně převáděl podíl na společných částech domu (§ 8 zákona č. 72/1994 Sb.), nešlo však o součást jednotky. Více k řešení střetu staré a nové právní úpravy a souvisejícím otázkám účinnosti lze nalézt v přechodném ustanovení § 3063 NOZ.

Vznik jednotky

Jednotka vzniká podle NOZ třemi způsoby, přičemž tento výčet je taxativní:

1. přímo výstavbou, v tomto případě je zápis do veřejného seznamu pouze deklaratorní,
2. zápisem do veřejného seznamu (např. v situaci, kdy sourozenci zdědí dům rodičů, jeden z nich chce svou část pronajímat, druhý chce bydlet, pokud je to možné, úřad zřídí na nemovité věci jednotky a ty vznikají zápisem do veřejného seznamu, který je konstitutivní = intabulační princip dle § 1105 NOZ),
3. rozhodnutím soudu s deklaratorním zápisem.

Vznik bytového spoluvlastnictví

Podmínkou vzniku bytového spoluvlastnictví je ex lege to, aby měl předmětný dům alespoň dva byty (= jednoty/nebytové prostory).

Pokud je tato podmínka splněna, vzniká bytové spoluvlastnictví jedním z následujících způsobů:

Výstavbou

Podle § 1163 NOZ vzniká jednotka výstavbou v tom momentě, kdy stavba fakticky dosáhne stavu rozestavěnosti do takové míry, že je uzavřena obvodovými zdmi a střechou a jsou-li jednotky uzavřeny obvodovými zdmi. Při tomto způsobu vzniku jednotky je zápis do veřejného seznamu pouze deklaratorní, jelikož bytové spoluvlastnictví vzniká už samotným dosažením této fáze rozestavěnosti. Výstavba je prováděna na základě smlouvy o výstavbě, která je upravena v § 1170-1174 NOZ a musí mít náležitosti prohlášení vlastníka o rozdělení práva k domu a pozemku a písemnou formu.

Rozhodnutím soudu

Jednotka vzniká rozhodnutím soudu, když soud rozhodne ve věci:

1. oddělení z podílového spoluvlastnictví,
2. vypořádání podílového spoluvlastnictví,
3. vypořádání SJM.

Rozhodnutí soudu je v tomto případě konstitutivní a jednotka vzniká nabytím právní moci rozsudku. Zápis do veřejného seznamu je pouze deklaratorní.

Prohlášením

Úpravu vzniku bytového spoluvlastnictví prohlášením najdeme v § 1166-1169 NOZ. Při prohlášení vlastník práva k nemovité věci rozdělí vlastnické právo k jedné věci na několik vlastnických práv k více nově vzniklým věcem. Při prohlášení musí být dodrženy formální požadavky uvedené v § 1166 NOZ, tedy uvedení informací o pozemku, domu, obci a katastrálním území, dále také o jednotce. Je též nutné přiložit půdorysy všech podlaží. Prohlášení platí po celou dobu trvání bytového spoluvlastnictví a uspořádává práva a povinnosti spoluvlastníků, ti ho ovšem mohou změnit. Tady bytového spoluvlastnictví vzniká až zápisem do katastru nemovitostí, který je konstitutivní.

Zánik bytového spoluvlastnictví

Bytové spoluvlastnictví může stejně jako jiná věcná práva zaniknout buď absolutně, nebo relativně. Absolutně zaniká typicky v situaci, kdy dojde k zániku předmětu spoluvlastnictví. Jakožto věcné právo nezaniká smrtí spoluvlastníků. Relativní zánik znamená, že zaniká jen pro určitého spoluvlastníka, nejčastěji při převodu vlastnického práva, přičemž pro ostatní spoluvlastníky trvá v nezměněném rozsahu. Bytové spoluvlastnictví může zaniknout i speciálními způsoby: přeměnou, při níž se bytové spoluvlastnictví mění na jiné věcné právo, a to podílové spoluvlastnictví, výlučné vlastnictví, či společné jmění manželů, anebo dohodou či prohlášením. Jedná se o písemné dohody vlastníků jednotek, písemné dohody manželů a písemného prohlášení vlastníka jednotek. V tomto případě je nutný zápis do katastru nemovitostí, který je konstitutivní.

Práva a povinnosti vlastníka jednotky

Vlastník jednotky má právo svůj byt (jednotku) svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat jakož i užívat společné části a to tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu. Měl by být neomezeným pánem nad svým bytem. Toto absolutní právo je ovšem fakticky omezeno právem ostatních spoluvlastníků, spoluvlastník totiž nesmí ztížit ani ohrozit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv, změnit nebo poškodit společné části, ani společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání nijak stavebně měnit – zde provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy.

Správa domu a pozemku

Správou domu a pozemku zákon rozumí vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. NOZ také stanoví vyvratitelnou domněnku, že sem patří i správa společných částí, které jsou určeny k užívání pouze některému ze spoluvlastníků. Do správy se mimo jiné řadí péče o provoz, údržba, opravy, stavební úpravy společných částí a další. Tato péče by přitom měla být řádná, tedy taková, která směřuje k zajištění samotného provozu domu, včetně dodávek energie a dalších služeb.

Osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníků (to vzniká obligatorně, je-li v domě alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň 3 vlastní různé osoby) a pokud nevzniklo, tak správce.