Skončení nájmu bytu

Úpravu skončení nájmu bytu nalezneme v § 2285 a následujících občanského zákoníku (dále jen „OZ“). Nájem může skončit uplynutím doby, smrtí nájemce či výpovědí. V případě uplynutí doby, pokud nájemce v užívání bytu pokračuje po dobu tří měsíců po dni kdy nájem skončil a pronajímatel nezašle nájemci výzvu k opuštění bytu, má se za to, že nájem je znovu sjednán a to na stejnou dobu jako byl sjednán za trvání předchozí nájemní smlouvy, přičemž v takovém případě dojde ke sjednání nájmu na dobu nejvýše dvou let.

Výpověď nájmu

Dle § 2286 OZ je výpověď nájmu nutno učinit v písemné formě a musí být doručena druhé straně. Okamžikem dojití se rozumí moment, kdy se oznámení o výpovědi nájmu dostalo do sféry dispozice nájemce. V případě, kdy je řešeno společné nájemní právo manželů, musí být výpověď dána a doručena oběma manželům. Výpovědní doba začíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce, který následuje po měsíci ve kterém byla výpověď doručena. Pronajímatel při výpovědi poučí nájemce o jeho právech, v opačném případě je výpověď ze strany pronajímatele neplatná. Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, a to za situace, že se změní okolnosti nájmu takovým způsobem, že v něm nelze rozumně pokračovat.

Důvody výpovědi

V § 2288 OZ jsou taxativně vyjmenované důvody pro které pronajímatel může nájem vypovědět. Pronajímatel může dle § 2288 odst. 1 OZ vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a to z následujících důvodů:

a) nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu, kdy se hrubým porušením rozumí například dluh na nájemném za tři měsíce

b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,

c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, kdy se takovým veřejným zájmem rozumí například demolice domu, ve kterém se nachází byt

d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Jiným obdobně závažným důvodem dle písmena d) se rozumí důvod obdobně závažný jako písmeny a) až c). Termín „jiný obdobně závažný důvod“ je však vždy nutno vykládat restriktivně a nahlížet na něj spíše ve prospěch nájemce. Neužívání bytu nájemcem není jiný obdobně závažný důvod, jak uvedl v jednom ze svých rozsudků i Nejvyšší soud.

Dle § 2288 odst. 2 OZ dále může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:

a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno (v případě kdy dojde ke sporu o oprávněnost výpovědi z tohoto důvodu, leží na straně nájemce důkazní břemeno, aby prokázal, že důvod bytové potřeby pronajímatele nebo jeho manžela nebyl pravdivý), bytová potřeba pronajímatele však může být pouze přechodná

b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Pokud pronajímatel dá nájemci výpověď nájmu z některých důvodu uvedených pod odst. 2 předmětného ustanovení a byt do jednoho měsíce nepoužije k účelu který uvedl jako výpovědní důvod, má dle § 2289 OZ povinnost nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu. Jako náhradu škody v takovém případě komentářová literatura zmiňuje jako přicházející v úvahu stěhovací náklady, které nájemci s ukončením nájmu vznikly, dále náklady na dojíždění, účelné náklady na přizpůsobení nového bytu trvajícímu zdravotnímu stavu nájemce, případně doplatek rozdílu nájemného za jiný byt.

Soudní přezkum výpovědi

Nájemce má právo nechat oprávněnost výpovědi přezkoumat soudem, a to do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi. Směřovala-li výpověď z nájmu bytu vůči oběma manželům, jakožto společným nájemcům bytu, může žalobu podat i jen jeden z nich, účastníky řízení však musí být oba. Soud přezkoumává nejen naplněnost ve výpovědi specifikovaného výpovědního důvodu, ale i skutečnost zda je výpověď zdánlivá, absolutně neplatná nebo zda se nájemce oprávněně dovolal její relativní neplatnosti.

Soud musí v řízení o přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu též posoudit i otázku zjevného rozporu výpovědi s dobrými mravy, případně zda nepředstavuje zjevné zneužití práva, které dle § 8 OZ nepožívá právní ochrany. Soud rozhodne například výrokem „Výpověď pronajímatele ze dne XY je neoprávněná“ a nebo žalobu zamítne, podaří-li se pronajímateli prokázat oprávněnost ve výpovědi specifikovaného výpovědního důvodu, případně pokud soud zjistí, že nájem zanikl z jiného důvodu, a to i v mezidobí od podání návrhu na soudní přezkum výpovědi do rozhodnutí soudu. K této situaci se vyjádřil Nejvyšší soud v jednom ze svých rozhodnutí následovně: „Byla-li výpověď z nájmu bytu doručena osobě, která v té době byla nájemcem bytu, avšak jejíž nájem v mezidobí – v době od doručení výpovědi do rozhodnutí soudu o žalobě na její neoprávněnost – zanikl z jiného důvodu, je třeba žalobu zamítnout pro nedostatek její aktivní legitimace.“ Soud může rozhodnout rozsudkem pro uznání, případně mohou strany sporu uzavřít smír.

Výpověď nájmu z důvodu zvlášť závažného porušení povinnosti nájemcem

Dle § 2291 OZ může být nájem vypovězen pronajímatelem poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, a to bez výpovědní doby. Nájemce je v takové situace povinen bez zbytečného odkladu byt pronajímateli odevzdat, nejpozději však do jednoho měsíce. Zvlášť závažným porušením povinnosti na straně nájemce se rozumí zejména neplacení nájemného a nákladů na služby po dobu alespoň tří měsíců, dále poškozování bytu nebo společných prostor závažným nebo nenapravitelným způsobem, dále způsobování jinak závažné škody nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, a dále užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu než bylo ujednáno. Poškozováním bytu, případně společných prostor, se dle § 2291 OZ rozumí takové poškození, které snižuje hodnotu bytu a nejedná se pouze o běžné opotřebení spojené s užíváním bytu. Dále závažnými škodami nebo obtížemi se v tomto případě rozumí například nadměrné imise hluku či zápachu z bytové jednotky, anebo také slovní či fyzické napadání dalších osob, případně i samotného pronajímatele. Dle komentářové literatury bude vždy záviset na intenzitě zásadu, kdy určitým vodítkem může být výše škody, vážnost následku způsobeného jednáním nájemce, délka trvání, četnost a podobně.

Odevzdání bytu

Nájemce byt odevzdá v den kdy nájem končí, a to ve stavu v jakém jej převzal. Nájemce z bytu odstraní všechny změny, které buď provedl bez souhlasu majitele bytu nebo je provedl se souhlasem majitele s tím, že bylo ujednáno, že při odevzdání bytu tyto změny odstraní. Pokud nájemce provedl úpravu bytu se souhlasem bytu a tato úprava je v podobě předmětu pevně spojeného například se zdí a nelze jej odstranit, má nájemce nárok na vyrovnání.

Zapomenutá věc

Pokud v bytě zůstane věc u které lze mít za to, že patří nájemci, dle § 2296 OZ se pronajímatel postará o věc ve prospěch nájemce a na jeho účet. Pokud si však věc nájemce nepřevezme bez zbytečného odkladu, má pronajímatel právo věc prodat, avšak pouze s předchozím upozorněním nájemce, že bude předmětnou zapomenutou věc prodávat. Pokud půjde o věc zjevně opuštěnou o kterou nájemce zjevně nejeví zájem, má pronajímatel právo naložit s věcí dle svého uvážení.

Skončení nájmu služebního bytu

Dle § 2298 odst. 1 OZ skončí nájem služebního bytu posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci ve kterém nájemce přestal vykonávat práci se kterou byl nájem bytu spojen, a to bez vážného důvodu. Pokud však nájemce práci přestal vykonávat například z důvodu vysokého věku či ze zdravotních důvodů, nájem v takovém případě dle § 2298 odst. 2 OZ končí uplynutím dvou let ode dne, kdy nájemce práci přestal vykonávat. Nájem služebního bytu také končí smrtí nájemce. Pokud však společně s nájemcem v bytě žila další osoba, může v bytě nadále bydlet, pokud ji pronajímatel nevyzve k vyklizení. V takovém případě je povinna byt vyklidit do tří měsíců od obdržení výzvy na vyklizení.

Skončení nájmu bytu zvláštního určení

Bytem zvláštního určení se dle § 2300 odst. 1 OZ rozumí byt pro ubytování osob se zdravotním postižením nebo byt v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo byt v domě s pečovatelskou službou. V tomto případě dle § 2301 nájem bytu zvláštního určení končí dnem úmrtí nájemce. Pronajímatel vyzve případné další členy nájemcovi domácnosti, kteří nemají vlastní byt, aby byt do šesti měsíců ode dne doručení výzvy na vyklizení vyklidili. Pokud nájemce žil sám, pronajímatel vyzve nájemcovi dědice, aby byt do tří měsíců vyklidili. Jestliže společně s nájemcem ke dni jeho smrti žila v bytě osoba se zdravotním postižením nebo osoba starší 70 let, která žila s nájemcem nejméně rok, přejde na ni nájem bytu zvláštního určení. To neplatí, pokud má tato osoba vlastní byt. Nájem bytu zvláštního určení dle § 2301 odst. 3 OZ může pronajímatel však vypovědět pouze se souhlasem toho, kdo byt zřídil.