Služebnost

1. Služebnost

Vlastník zatížené věci má povinnost něčeho se zdržet (omittere) a nebo něco strpět (pati) (ObčZ § 1257 odst. 1). Služebnost tedy nemůže spočívat v konání, ale naopak spočívá v pasivní povinnosti, tj. nekonání toho, co by jinak vlastník zatížené věci konat směl.

Zřízením služebnosti dochází k omezení výkonu vlastnického práva vlastníkem k zatížené věci.

Služebnost vzniká zpravidla za účelem zlepšení hospodářského postavení či situace konkrétní osoby, vlastníka. Význam služebnosti však nespočívá v právu na věci či v hodnotě služebné věci.

1.2. Zásady a systematika

Působnost služebností je založena na třech základních zásadách. První zásadou je nemini res sua servit (nikomu nemůže sloužit jeho vlastní věc). Tato zásada již byla prolomena, existuje z ní tedy výjimka. Ta se nachází v ObčZ §1257 odst. 2, kde hovoříme o tzv. vlastnické služebnosti. Toto tvrzení je dále podpořeno v ObčZ § 1301: „Spojením vlastnictví panující a služebné věc v jedné osobě služebnost nezaniká“. Druhou zásadou je servitus in faciendo consistere nequit (služebnost nemůže spočívat v konání). Třetí zásadu tvoří institut servitus servitutis esse non potest (ke služebnosti nelze zřídit služebnost).

Služebnost, řadíme do kategorie věcných práv k věcem cizím. Služebnosti rozdělujeme na služebnost osobní (in personam) a na služebnost pozemkovou (in rem). Rozhodným prostředkem, kterým dochází k rozlišení druhu služebnosti, je určení oprávněného.

1.3. Služebná věc

ObčZ v §1257 odst. 1 neuvádí, jaké věci mohou být předmětem služebnosti, tzn. předmětem může být jakákoliv věc. Nejčastějším předmětem služebnosti bývají nemovité věci. Zpravidla jsou to pozemky a stavby, které nejsou součástí pozemku. Dále může být předmětem bytová jednotka, ale i právo stavby.

Předmětem služebnosti může být věc celá, ale i její vymezená část. Není vyloučeno, aby služebná věc nemohla být zatížena více služebnostmi. Tato situace nastane pouze pokud každá služebnost opravňuje k jiné činnosti a vzájemně se tak neruší (ObčZ § 1266).

Služebností lze zatížit spoluvlastnický podíl. To však musí umožňovat povaha služebnosti.

1.4. Obsah, rozsah a míra služebnosti

Obsah, rozsah i míra služebnosti mohou být výslovně určeny v právním jednání, tj. smlouvou, rozhodnutím soudu nebo správním orgánem.

Do obsahu služebnosti řadíme subjektivní práva a povinnosti, které z právního vztahu vyplývají. Obsahem rozumíme, čeho se má povinný zdržet nebo to má trpět.

Naopak samotný rozsah práv a povinností ze služebnosti je objem těchto práv a povinností. Existuje-li nejistota ohledně rozsahu práv a povinností, vycházíme z teze, že služebnost má zahrnovat vše, co je nutné k jejímu výkonu. Není-li rozsah služebnosti určen, použijeme pravidlo o určení rozsahu dle místní zvyklosti. Schází-li však i místní zvyklost, použije se pravidlo, že rozsah, ale i obsah služebnosti je spíše menší než větší (ObčZ § 1258).

Mírou služebnosti se určuje intenzita a frekvence výkonu svého práva oprávněným ze služebnosti.

Pokud dojde k rozdělení služebné nebo panující věci, na obsah služebnosti to nemá nežádoucí vliv (ObčZ § 1264 odst. 2). Byla-li služebností zatížená celá věc, služebností budou poté zatíženy všechny nově vzniklé věci. Nesmí však dojít k rozšíření zátěže pro vlastníka služebné věci. Byla-li služebností zatížena pouze část věci, po rozdělení věci bude zatížena pouze ta část věci, která byla zatížena i před rozdělením. U rozdělení panující věci dochází zpravidla ke stejnému účinku jako v předešlém případě, tzn. panujícími budou všechny nově vzniklé věci.

1.5. Oprávněný ze služebnosti

Již výše bylo uvedeno obecné rozdělení služebností, pozemkové a osobní. Služebnost osobní je zřízena ve prospěch určité osoby. U osobní služebnosti vstupují do popředí potřeby oprávněné osoby. Ty jsou prostřednictvím služebnosti uspokojovány. Osobní služebnosti zaniká smrtí této osoby nebo zánikem, pokud není ujednáno jinak (ObčZ § 1302 odst. 1). U pozemkové služebnosti je oprávněný vždy každý vlastník určité věci. Z povahy věci tak vyplývá, že změna vlastnictví panující věci nezpůsobuje zánik služebnosti, ale přechod na nového vlastníka.

Občanský zákoník upravuje několik služebností a to jak služebnosti in rem, tak in personam. Z pozemkových jsou to např. právo na vodu, právo stezky, průhonu a cesty, právo pastvy, právo opírat svou stavu o stavbu sousedovu. U služebností in personam jsou pak uvedeny právo užívací a požívací.

Ačkoli rozdělujeme služebnosti na pozemkové a osobní, mohou nastat situace, kdy pozemková služebnost může být zřízena jako služebnost osobní a naopak. O kterou služebnost se jedná, se dozvíme z výkladu právního jednání, které služebnost zřizuje.

1.6. Vykupitelnost služebnosti

Vykupitelnost služebnosti znamená právo vlastníka služebné věci vyvolat zánik služebnosti jednostranným právním jednáním.

Podmínky výkupu musí být určeny už při zřízení služebnosti. Jestliže vlastník služebné věci splní podmínky výkupu, pak služebnost zaniká a to i proti vůli oprávněného. Dochází tak k zániku služebnosti ze zákona a není již třeba vkladu do veřejného seznamu.

O vykupitelnost se může jednat pouze u lesní služebnosti. Ta se zpravidla řadí do služebnosti in rem (ObčZ § 1261).

1.7. Údržba služebné věci a zařízení potřebná pro výkon služebnosti

Údržba služebné věci se odvíjí od dohody oprávněného a povinného. Nedohodnou-li se oprávněný s povinným o údržbě, nese náklady na zachování služebné věci, popřípadě její opravy oprávněný. To samé platí o nákladech nutných k údržbě. Užívá-li služebnou věc spolu s oprávněným i povinný, pak přispívá na tyto náklady také (ObčZ § 1263).

Je-li ze služebnosti oprávněno více osob, přispívají na údržbu služebné věci podle míry svého užívání a jeho rozsahu. Povinnost údržby má pak ta osoba, která užívá služebnou věc nejvíce. Kdo tuto práci provedl, může se domáhat po ostatních, aby přispěli na tyto náklady.

Zpravidla je na oprávněném, aby pořídil zařízení nebo provedl nějaké práce, jsou-li k výkonu služebnosti zapotřebí. S tím je spojena povinnost tyto zařízení obstarávat, aby povinnému nepůsobila na věci škodu. Tato povinnost oprávněnému umožňuje vstoupit na služebný pozemek nebo si zjednat někoho ke vstupu. Oprávněný má povinnému vstup na pozemek předem ohlásit, to neplatí pokud je zde nebezpečí z prodlení.

1.8. Zřízení a vznik služebnosti

Aby mohlo dojít k zřízení nebo vzniku služebnosti, musí zde existovat způsobilé subjekty, dále způsobilá věc a v neposlední řadě zákonem předvídaný způsob zřízení služebnosti. Služebnosti mohou vznikat na základě několika právních skutečností. Výčet, který je uveden v ObčZ § 1260 odst. 1 je taxativní. Důvodem je výše zmiňovaná vlastnická služebnost (ObčZ § 1257 odst. 1).

Služebnosti se nabývá pouze zákonem stanovenými způsoby, ty jsou uvedeny v ObčZ § 1260:

a. smlouvou,

b. pořízením pro případ smrti,

c. vydržením,

d. ze zákona,

e. rozhodnutím orgánu veřejné moci.

Je-li služebnost zřízena právním jednáním, musí existovat úmysl stran zřídit služebnost jako věcné právo. Dále je nutno, aby bylo zřetelné, která věc má být zatížena. Pokud je zřizována pozemková služebnost, musí být označen panující pozemek. Je-li zřízena jako osobní, musí být označen oprávněný ze služebnosti. Jako poslední je třeba uvést alespoň elementární vymezení obsahu služebnosti. Služebnost může být zřízena za úplatu nebo jako bezúplatné právní jednání. Úplata může být jednorázová nebo ve formě pravidelného plnění. Není-li úplata stanovena, řídíme se vyvratitelnou právní domněnkou, tj. služebnost byla zřízena jako bezúplatná.

Služebnost může být zřízena na dobu neurčitou nebo určitou. Není-li tato doba v právním jednání určena, vycházíme z teze, že se jedná služebnost zřízenou na dobu neurčitou.

Je-li služebná nebo panující věc zapsaná ve veřejném seznamu, je nutné označit tuto věc údaji z tohoto veřejného seznamu v právním jednáním. Služebnost zřízená právním jednáním k věci zapsané ve veřejném seznamu vzniká zápisem do tohoto seznamu (ObčZ § 1262 odst. 1). U pozemku, který má být zatížen služebností jen z části je nutné, aby byl přiložen i geometrický plán. Na něm bude vyznačena tato zatížená část. Služebnost, která vznikla u věci nezapsané do veřejného seznamu, vznikla účinností smlouvy (ObčZ § 1262 odst. 2).

Zřizuje-li se služebnost smlouvou a jedná se o nemovitost, smlouva musí mít písemnou formu, podpisy smluvních stran musí být na téže listině.

Pořízením pro případ smrti se rozumí závěť, dědická smlouva nebo dovětek. Nezanechal-li zůstavitel žádné pořízení, mohou se dědici u soudu dohodnout na zřízení služebnost.

Zákon umožňuje také nabytí služebnosti vydržením (ObčZ § 1260 odst. 1). Věc, která má být vydržena musí být předmětem vlastnictví, tzn. nespadá do extra commercium (drogy nebo části lidského těla). Podmínky vydržení služebnosti jsou obdobné jako při vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena, tj. musí jít o kvalifikovanou držbu práva odpovídající služebnosti. Vydržecí doba je u movitých věcí tři roky, u nemovitých deset let. Při vydržení se může jednat o vydržení řádné nebo mimořádné. Zvláštní pravidlo vydržení je stanoveno pro věc, která je užívána veřejností jako veřejný statek (např. chodník). Vydržitelkou je obec, na jejímž území se věc nachází (ObčZ § 1260 odst. 2).

Ze zákona vzniká služebnost bez potřeby rozhodnutí nějakého orgánu. Takto vzniká pouze ve vymezených případech. Služebnosti, které vznikají tímto způsobem jsou označeny jako zákonná věcná břemena. Mají veřejnoprávní povahu.

Z rozhodnutí orgánu veřejné moci může dojít k vzniku služebnosti v případech předvídaných samotným zákonem (např. řízení o rozdělení spoluvlastnictví nebo v řízení o povolení nezbytné cesty). Zřídit služebnost mohou i některé správní orgány podle předpisů veřejného práva (např. zákon č. 254/2001 Sb., o vodách).

1.9. Ochrana služebnosti

Ochranu služebnosti lze realizovat těmito způsoby:

a. svépomoc,

b. posesorní ochrana,

c. petitorní ochrana.

Ochranu služebnosti vytváří především konfesorní žaloba (ObčZ § 1259). Je-li právo oprávněného ze služebnosti výlučné, může se proti rušiteli domáhat, aby služebnou věc vydal nebo ji vyklidil. Není-li výlučné, může se domáhat pouze toho, aby povinný strpěl výkon tohoto práva. Dále se může oprávněný domáhat toho, aby ten, kdo do jeho práva zasahuje nebo ho ruší, takového chování ponechal a popřípadě navrátil věc do původního stavu.

Chráněn ze služebnosti je také řádný, poctivý a pravý držitel (ObčZ § 1043). Dále je její držitel chráněn žalobou na ochranu držby (ObčZ § 1003, 1007).

Vlastník služebné věci se může proti oprávněnému bránit negatorní žalobou (ObčZ § 1042) nebo vindikační žalobou (ObčZ §1040).

Do této problematiky spadá také žaloba určovací § 80 OSŘ. Je-li spor mezi povinným a oprávněným o existenci zatížení služebností nebo o její rozsah a obsah.

1.10. Zrušení a zánik služebnosti

Změnou vlastníka služebné nebo panující věci služebnost nezaniká. Povinnost ze služebnosti nebo oprávnění plynoucí z ní pouze přejde na nového vlastníka. Je-li služebnost zapsána ve veřejném seznamu, platí pravidlo přechodu služebnosti na nového vlastníka. Není-li služebnost v takovém seznamu zapsána, na nového vlastníka přechází služebnost jen tehdy, bylo-li tak ujednáno, nebo nabyvatel mohl a měl z okolností zjistit, že na věci vázne věcné právo. Jestliže služebnost na nabyvatele nepřejde, pak zanikne.

Služebnosti mohou zaniknout z několika různých důvodů:

a. trvalou změnou, pro kterou služebná věc již nemůže sloužit panujícímu pozemku či oprávněné osobě;

b. při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou panujícího pozemku nebo oprávněné osoby se vlastník služebné věci může domáhat omezení nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu;

c. uplynutím času;

d. smrtí nebo zánikem právnické osoby u osobních služebností;

e. vykoupením služebnosti;

f. dohodou;

g. promlčením;

h. rozhodnutím orgánu veřejné moci;

i. vyvlastněním;

j. splynutím.

Při trvalé změně, pro kterou služebná věc již nemůže sloužit panujícímu pozemku či oprávněné osobě, zaniká služebnost jak pozemková, tak i služebnost zřízená in personam. Služebnost fakticky přestane existovat (ObčZ § 1299 odst. 1).

Služebnost, může dále zaniknout z důvodu trvalé změny. Ta vyvolává hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou panujícího pozemku nebo oprávněné osoby. Vlastník se může domáhat přiměřené náhrady. U tohoto způsobu zániku je specifická trvalá změna, ta musí nastat až po nabytí služebnosti. Služebnost pak zaniká rozhodnutím soudu. U věcí evidovaných ve veřejných seznamech zaniká služebnost až výmazem z takového seznamu (ObčZ § 1299 odst. 2).

Zanikne-li služebnost uplynutím času, musela být zřízena na omezené časové období. Tato doba může být vázaná na dovršení určitého věku oprávněnou osobou. Dojde-li k zániku služebnosti tímto způsobem, uplatníme vyvratitelnou domněnku, tj. dřívější smrt oprávněné osoby nemá na trvání služebnosti vliv ( ObčZ § 1301 odst. 2).

Služebnost zanikne smrtí fyzické osoby nebo prohlášením takové osoby za mrtvou. Taková služebnost musí být zřízena jako osobní. U právnických osob služebnost zanikne pouze tehdy, pokud právnická osoba zanikne s likvidací (ObčZ § 1302 odst. 1).

Služebnost může dále zaniknout vykupitelností. K vykupitelnosti viz výše (ObčZ § 1261).

K zániku služebnosti může dále dojít dohodou mezi oprávněným a povinným. Je-li předmětem ujednané dohody nemovitá věc, musí mít písemnou formu. Služebnosti, které nepodléhají evidenci ve veřejném seznamu zanikají účinností smlouvy. Služebnosti, které jsou evidovány v takovém seznamu musí být z tohoto seznamu také vymazány (ObčZ § 1301 odst. 1).

Nevykonává-li oprávněný právo ze služebnosti, může dojít k jejímu promlčení. Služebnosti, které nejsou vedeny ve veřejných seznamech se promlčují v tříleté lhůtě. Služebnosti, které jsou vedeny v takových seznamech se promlčují ve lhůtě desetileté. Pro promlčení služebnosti, která je vykonávána zřídka, je nutné, aby osoba oprávněna z toho práva, měla po dobu deseti let alespoň tři příležitosti toto své právo vykonat. Nevykonala jej i tak, promlčí se. Nevyskytne-li se v průběhu 10 let možnost toto právo vykonat, lhůta se prodlužuje, dokud oprávněná osoba nevyužije třetí příležitost. Bráni-li se vlastník služebné věci výkonu služebnosti, věcné břemeno se promlčí, jestliže oprávněná osoba své právo neuplatní do tří let.

Služebnosti mohou zaniknout rozhodnutím orgánů veřejné moci dle předpisů veřejného práva, např. některé případy výkonu rozhodnutí prodejem služebné věci (§ 336a odst. 3 OSŘ).

V neposlední řadě služebnosti mohou zaniknout vyvlastněním, to dle zákona č. 184/2006 Sb., o vyvlastnění, nebo některých zvláštních zákonů.

K splynutí dojde, ocitne-li se ve vlastnictví oprávněného z osobní služebnosti, dojde k zániku služebnosti.

1.11. Některé obvyklé služebnosti

Co do výčtu pozemkových služebností, který ObčZ obsahuje, je pouze demonstrativní. Tento výčet spočívá na subsidiárním principu a je tedy použitelný při řešení sporů ohledně práv a povinností plynoucích ze služebnosti. Strany si však mohou zřídit služebnost, která zákonem není upravena. Zde uvedeme několik obvyklých pozemkových služebností, které zákonem upraveny jsou.

Jako první a velmi často zřizovanou služebností je služebnost inženýrské sítě. Spočívá v právu zřídit si na služebném pozemku, avšak bezpečným a vhodný způsobem, vodovodní, kanalizační nebo jiné vedení, to vše na vlastní náklady (ObčZ § 1267).

Právo na vodu je další často zřizovanou služebností. Ten kdo má zřízenou služebnost práva na vodu, má i právo na přístup k místu odběru. U zřizování této služebnosti je nutné přesné specifikace zatížené věci. Vytyčit rozsah a způsob odběru, ale i trasu, po které bude oprávněný pro vodu chodit. Jako doplňující je zde oprávnění svádět vodu ze svého pozemku na pozemek cizí anebo naopak (ObčZ § 1272).

V neposlední řadě bude uvedena služebnost cesty a služebnost stezky. Služebnost cesty spočívá v právu jízdy po zatížením pozemku motorovými i nemotorovými vozidly (ObčZ § 1276). Služebnost stezky pak spočívá v oprávnění dopravovat se přes služebný pozemek po vymezené trase vlastní silou. Služebnost stezky ale neobsahuje oprávnění na pozemek vjíždět (ObčZ § 1274).

Osobní služebnosti upravuje ObčZ výslovně. Do této kategorie řadíme právo užívací, právo požívací a služebnost bytu. Z těchto tří uvedeme např. služebnost bytu. Tato služebnost zajišťuje realizaci bytové potřeby oprávněného. Oprávněný může zpravidla vedle samotného bytu zatěžovat i prostory určené k užívání bytu (ObčZ § 1298). Služebnost bytu může být zřízena za úplatu, ale i jako neúplatná služebnost. Důležitou úpravou je v ObčZ §1297. Zde je uvedena vyvratitelná domněnka, že služebnost je zřízena jako užívací.