Předkupní právo

Předkupní právo Je právní institut, jehož obsahem je povinnost prodávající ho nabídnout věc ke koupi nejprve předkupníkovi, pokud by ji měl v úmyslu prodat třetí osobě. Povinnost nabídnout věc předkupníkovi dospívá v okamžiku kdy dojde k uzavření smlouvy s koupěchtivým, která zatím nenabyla účinnosti. Stranami předkupního práva jsou prodávající – jako dlužník z předkupního práva na straně jedné, předkupník – jako věřitel, tedy osoba oprávněná z předkupního práva na straně druhé a třetí stranu představuje koupěchtivý, který má zájem koupit věc zatíženou předkupním právem.

Vývoj předkupního práva

Právní úprava Základ právní úpravy předkupního práva je obsažen ve čtvrté části občanského zákoníku v § 2140–2149 Dále pak • Část třetí občanského zákoníku ustanovení o absolutních majetkových právech – např. § 1105, 1107, §1187, § 1254… Zvláštní právní předpisy – zákon. č.20/1987 Sb., o státní památkové péči, zákon. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách…

Objekt předkupního práva Předkupní právo může vzniknout k jakékoliv věci, která je zcizitelná. Tedy věc hmotná/nehmotná, movitá/nemovitá, i věc hromadná např. obchodní závod.

Spoluvlastnický podíl, příslušenství věci, část věci Předkupní právo lze sjednat ke spoluvlastnickému podílu, což odpovídá pravidlu, že jej lze zřídit k jakékoliv obchodovatelné věci. K příslušenství věci se předkupní právo vztahuje stejně jako k věci hlavní (§ 510 odst.2 OZ). Část věci může být zatížena předkupním právem pouze v případě, že jde o věc reálně dělitelnou, dostatečně individuálně určenou a pokud by se rozdělením nezhoršila její podstata nebo použitelnost k obvyklému účelu.

Předkupní právo smluvní Přestože je předkupní právo v občanském zákoníku zařazeno mezi vedlejší ujednání ke kupní smlouvě, OZ výslovně stanovuje v § 2140 odst. 2, že není třeba, aby bylo sjednáno výhradně v souvislosti s kupní smlouvou. Předkupní právo lze tedy zřídit např. jako vedlejší ujednání ke smlouvě darovací, pachtovní nebo i úplně samostatně bez spojitosti s určitým smluvním typem.

Forma pro vznik předkupního práva závisí na povaze věci, k níž má předkupní právo vzniknout. Pro movité věci není forma předem stanovena, pro nemovité věci však platí forma písemná s projevy vůle stran na téže listině (§ 560 a 561). Zároveň je nutná minimálně písemná forma, pokud se předkupní právo sjednává jako právo věcné (§ 2128) Nejen pro samotnou smlouvu, jíž předkupní právo vzniká, ale i pro nabídku ke koupi věci směřovanou vůči předkupníkovi platí, že musí být učiněna v písemné formě, pokud se týká věci nemovité (§ 2147 odst. 1). Předkupní právo může vznikat za úplatu i bezúplatně. Pokud je předkupní právo sjednáno s obligačním charakterem, tedy působí pouze mezi stranami obligace, nezavazuje předkupní právo koupěchtivého, pokud o něm nevěděl. Pokud koupěchtivý o předkupním právu věděl, je smlouva mezi ním a prodávajícím uzavřena s rozvazovací podmínkou, že předkupník uplatní své právo (§ 2145 OZ)

Předkupní právo jako právo věcné Předkupní právo může být sjednáno i jako právo věcné, tedy jako právo s absolutními účinky. Toto právo pak působí erga omnes, tedy vůči všem, a nikoliv pouze mezi stranami jako u předkupního práva obligačního. Předkupní právo věcné pak podléhá nejen ustanovením o závazcích, ale z velké části i ustanovením o absolutních majetkových právech v části třetí NOZ. Například vznik předkupního práva na věcech zapisovaných do veřejného seznamu není vázán na okamžik účinnosti smlouvy, ale na zápis do tohoto seznamu. Z toho vyplývá, že zápis do veřejného seznamu je obligatorní podmínkou pro vznik předkupního práva (§ 1105). Nebo problematika zániku závad váznoucích na věci, které nejsou patrné z veřejného seznamu a nabyvatel o nich nevěděl a ani s vynaložením obvyklé míry opatrnosti vědět nemohl. V tom případě platí, že takové závady zanikají (§ 1107) Pokud poruší prodávající svou povinnost nabídnout věc ke koupi předkupníkovi a převede ji na třetí osobu, je možné, aby se předkupník domáhal na třetí osobě, aby mu věc převedla za stejných podmínek, za kterých ji koupil od prodávajícího. Na rozdíl od obligačního předkupního práva, kde tato možnost následného převodu neexistuje a v případě porušení povinnosti prodávajícím předkupníkovi pouze vzniká vůči prodávajícímu nárok na náhradu škody. Předkupníkovi zůstává předkupní právo zachováno, přestože své právo neuplatní.

Předkupní právo několika osob Předkupní právo náležící několika osobám společně nebylo v českém soukromém právu před vytvořením NOZ známé. Jako předloha posloužilo ustanovení § 472 německého občanského zákoníku Bürgerliches Gesetzbuch, kde je tato situace upravena téměř totožně jako v NOZ. V § 2141 občanský zákoník stanoví pravidla pro uplatnění předkupního práva náležícího několika osobám současně, tedy nejde o situace, kdy bylo zřízeno několik na sobě nezávislých předkupních práv k téže věci. Pokud se osoby rozhodnou uplatnit předkupní právo mohou tak učinit pouze v celku, tedy nikoliv k jednotlivým podílům. Pokud předkupní právo jedné osobě zanikne, ostatním předkupníkům zůstává zachován. Pomyslný podíl osoby, jejíž předkupní právo zaniklo přechází na ostatní předkupníky a jejich podíly se rovnoměrně zvětšují. Stále mohou všichni uplatňovat předkupní právo, ale opět pouze v celku. V případě, kdy se jeden z předkupníků rozhodne nevyužít své právo musí, pro zachování právní jistoty, jeho vůle jasně vyplývat z prohlášení, že své právo nechce využít. I v tomto případě mohou ostatní oprávnění uplatnit své předkupní právo v celku.

Převoditelnost a děditelnost V současném občanském zákoníku je stanovena možnost, že předkupní právo bude zavazovat dědice nebo jej bude možné zcizit jen pokud si to strany výslovně ujednají. Přestože se tato myšlenka jeví zcela logicky a samozřejmě, jde o novinku zakomponovanou do NOZ. V předchozí právní úpravě byla totiž možnost převést předkupní právo, a tudíž i možnost s ním obchodovat, nebo stanovit právní závaznost i pro dědice výslovně zakázána.

§ 2142 [Závazek pro dědice] Nový občanský zákoník Předchozí úprava 89/2012 Sb. § 2142 [Závazek pro dědice] Výhrada předkupního práva zavazuje dědice a předkupní právo lze zcizit, je-li to výslovně ujednáno. 40/1964 Sb. § 604 [Nepřevoditelnost] Předkupní právo nepřechází na dědice oprávněné osoby a nelze je převést na jinou osobu.

Realizace předkupního práva K realizaci předkupního práva je nezbytné, aby prodávající učinil vůči předkupníkovi nabídku na uzavření smlouvy. Nabídka musí obsahovat oznámení o všech podmínkách, za jakých se převod uskuteční a obsah smlouvy uzavřené z koupěchtivým. Při převodu nemovité věci je nabídka činěna v písemné formě (§ 2147). Předkupník má přiměřenou lhůtu, aby se vyjádřil, zda nabídku přijímá. Nejpozději by se měl vyjádřit ve lhůtách, které jsou stanoveny pro zaplacení kupní ceny. Tedy u movitých věcí 8 dnů a u nemovitých 3 měsíce (§ 2148) V případě přijetí nabídky se prodej uskuteční za stejných podmínek, jaké si prodávající dohodl s koupěchtivým. Pokud by mělo dojít mezi koupěchtivým a prodávajícím k bezúplatnému převodu, zaplatí předkupník v případě přijetí nabídky obvyklou cenu věci (analogicky §1124 odst. 2 NOZ) Zánik předkupního práva K zániku předkupního práva dochází: • realizací, tedy uplatněním ze strany předkupníka, • zánikem věci, • zánikem smlouvy zřizující předkupní právo nebo smlouvy, v rámci níž bylo předkupní právo ujednáno • nepřijetím nabídky předkupníkem (pokud nebylo sjednáno jako právo věcné) • dohodou stran • v případě dražby věci zatížené předkupním právem (§ 56 odst. 3, zákona o veřejných dražbách)

Zákonná předkupní práva Kromě vzniku předkupního práva na základě smlouvy nebo zápisem do veřejného seznamu je důvodem k jeho vzniku i samotný zákon, který v určitých situacích zakládá předkupní právo,

jež má účinky jako právo věcné. Zákonná předkupní práva se též neevidují ve veřejných seznamech, protože jejich existence a působení se vážou na účinnost daného zákona.

Zákonná předkupní práva vyplývající z NOZ • § 704 odst. 2 – předkupní právo člena rodiny k rodinnému závodu • § 1124 odst. 1 – předkupní právo spoluvlastníků, pokud bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinak, což mělo za důsledek, že spoluvlastníci si nemohli svá práva od počátku ovlivnit. Takové předkupní právo trvá 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Neplatí v případě, že se spoluvlastnický podíl převádí 1) jinému spoluvlastníkovi, 2) manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé • § 1124 odst. 2 – předkupní právo spoluvlastníků, při bezúplatném převodu podílu. • § 1187 – předkupní právo náležící nájemci bytové jednotky, která vznikla rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám. • § 1254 – předkupní právo stavebníka k pozemku zatíženému právem stavby, předkupní právo vlastníka pozemku k právu stavby váznoucím na jeho pozemku • § 3056 – předkupní právo vzniká vlastníku pozemku, na němž stojí stavba, která není jeho součástí vůči stavbě a vzniká též vlastníku stavby vůči pozemku Zákonná předkupní práva plynoucí z jiných předpisů Např. • § 13 zákona č. 20/1987 Sb., České národní rady o státní památkové péči – právo státu k přednostní koupi kulturních památek • § 22 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), - předkupní právo nájemce při převodu vlastnictví k bytové jednotce - Zákon č. 72/1994 Sb. (zkráceně zákon o vlastnictví bytu), je již od roku 2014 zrušeným předpisem, nahrazeným Novým občanským zákoníkem. Přestože již nemohou vznikat jednotky podle tohoto zákona, jednotky vzniklé za jeho účinnosti se jeho úpravou stále řídí. • pozn. V případě, že jsou v rámci budovy vymezeny již jednotky podle starého zákona o vlastnictví bytu, nově vznikající jednotky také vzniknou podle úpravy tohoto zákona. V rámci jedné budovy totiž nemohou být vymezeny jednotky podle zákona o vlastnictví bytu a jiné jednotky podle občanského zákoníku.

• § 61 zákona č. 114/1992 Sb., České národní rady o ochraně přírody a krajiny – předkupní právo České republiky

Seznam zdrojů a literatury

Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 20/1987 Sb., České národní rady o státní památkové péči, ve znění pozdějších předpisů

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), § 22, ve znění zákonného opatření č. 344/2013 Sb. Zákon č. 114/1992 Sb., České národní rady o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 114/1992 Sb., České národní rady o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů

Mehrere Vorkaufsberechtigte, Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dostupné online na: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/

EHLICH, Stanislav. Předkupní právo – ideály a reality. Bulletin advokacie, 1997, č. 2, s. 30-37. Citováno dne 24.1.2023. Dostupné online na: ttps://www.beck-online.cz/bo/chapterview-document.seam?documentId=nrptcojzg5pweyk7gjpxgxztga&groupIndex=5&rowIndex=0&refSource=search

ELIÁŠ, Karel. Předkupní právo jako obligace I.. Ad Notam, 2006, č. 1, s. 3–7. Citováno dne 24.1.2023. Dostupné online na: https://www.beck-online.cz/bo/chapterview-document.seam?documentId=nrptembqgzpwc3s7gfpxgxzt&groupIndex=2&rowIndex=0&refSource=search

ELIÁŠ, Karel. Předkupní právo jako obligace II.. Ad Notam, 2006, č. 2, s. 37–43. Citováno dne 24.1.2023. Dostupné online na: https://www.beck-online.cz/bo/chapterview-document.seam?documentId=nrptembqgzpwc3s7gjpxgxztg4&groupIndex=1&rowIndex=0&refSource=search

POROD, Jakub. § 2140 [Předkupní právo]. In: PETROV, Jan. VÝTISK, Michal. BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (1. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2022.

SPÁČIL, Jiří. Věcná práva, katastr nemovitostí a správa cizího majetku. 2. vydání. V Praze: C.H. Beck, 2022.

SVEJKOVSKÝ, Jaroslav a kol. § 2142 [Závazek pro dědice]. In: SVEJKOVSKÝ, Jaroslav a kol. Srovnání Nového občanského zákoníku a předchozí právní úpravy. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2012. Citováno dne 24.1.2023. Dostupné online na: https://www.beck-online.cz/bo/document-view.seam?documentId=nnptembrgnpw2mzwfzygmmrrgqza#

SVOBODA, Lukáš. § 2141 [Pluralita předkupníků]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014.

TICHÝ, Luboš. PIPKOVÁ, Petra Joanna. BALARIN, Jan. § 2140 [Předkupní právo]. In: TICHÝ, Luboš. PIPKOVÁ, Petra Joanna. BALARIN, Jan. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014. TINTĚRA, Tomáš. PODRAZIL, Petr. PETR, Pavel. Základy závazkového práva. Praha: Leges, 2017.